Reclamaciones más comunes en una propiedad comprada para alquilar

La compra para alquilar es una estrategia de inversión inmobiliaria que consiste en adquirir una propiedad con el fin de alquilarla a terceros y obtener una renta mensual. Esta forma de inversión puede ofrecer varias ventajas, como la generación de ingresos pasivos, el aprovechamiento de las deducciones fiscales, la apreciación del valor de la propiedad y el uso del apalancamiento financiero. Sin embargo, también implica algunos riesgos que hay que tener en cuenta, como la vacancia, el mantenimiento, la gestión, la regulación y la volatilidad del mercado.

A su vez los propietarios que compran una propiedad para alquilarla en España se enfrentan a una serie de circunstancias con los inquilinos que pueden dar lugar a reclamaciones. Primero veremos los riesgos para luego ahondar en las reclamaciones más comunes que enfrentan los propietarios.

Riesgos de una inversión de compra para alquilar

Vacancia

La vacancia se refiere al período en el que la propiedad no está ocupada por ningún inquilino y, por tanto, no genera ingresos. La vacancia puede deberse a varios factores, como la baja demanda, la mala ubicación, el precio elevado o la mala calidad de la propiedad. Para reducir este riesgo, es importante hacer un estudio de mercado previo, elegir una zona con alta demanda y buen potencial de crecimiento, fijar un precio competitivo y mantener la propiedad en buen estado.

Mantenimiento

El mantenimiento es el conjunto de acciones que se realizan para conservar o reparar la propiedad y garantizar su funcionalidad y habitabilidad. El mantenimiento puede ser preventivo o correctivo, y puede implicar tanto gastos ordinarios como extraordinarios. Para reducir el riesgo de mantenimiento, es conveniente hacer una inspección exhaustiva antes de comprar la propiedad, contratar un seguro que cubra los posibles daños o averías, establecer un fondo de reserva para imprevistos y seleccionar inquilinos responsables y cuidadosos.

Gestión

La gestión es el proceso de administrar la propiedad y las relaciones con los inquilinos. La gestión puede incluir tareas como la búsqueda y selección de inquilinos, la elaboración y firma del contrato, el cobro del alquiler y las fianzas, la atención a las incidencias o reclamaciones, el cumplimiento de las obligaciones legales y fiscales y la resolución de posibles conflictos o desahucios. Para reducir el riesgo de gestión, se puede optar por delegar esta función en una empresa o profesional especializado, que se encargue de todas estas tareas a cambio de una comisión o cuota fija o usar nuestro software gratuito de administración de propiedades para agilizar usted mismo las tareas de administración.

Regulación

La regulación es el conjunto de normas legales que regulan el mercado del alquiler y los derechos y obligaciones de las partes implicadas. La regulación puede variar según el país, la región o la ciudad donde se ubique la propiedad, y puede afectar a aspectos como la duración del contrato, el precio del alquiler, las garantías exigibles, las causas de resolución o las medidas de protección al inquilino. Para reducir el riesgo de regulación, es imprescindible conocer y cumplir con la legislación vigente en cada momento, así como estar atento a posibles cambios o reformas que puedan afectar al sector.

Volatilidad

La volatilidad es la variación del precio o valor de la propiedad en función de las condiciones del mercado., esta puede ser positiva o negativa, dependiendo de si el precio sube o baja. La volatilidad puede influir en el rendimiento de la inversión, tanto por el lado de los ingresos (alquiler) como por el lado del capital (venta). Para reducir el riesgo de volatilidad, es aconsejable diversificar el portafolio con propiedades en diferentes zonas o segmentos, adoptar una visión a largo plazo y no depender exclusivamente del ingreso por alquiler.

Reclamaciones de los propietarios

Impago de rentas

Este es el caso en que el inquilino deja de pagar el alquiler o lo hace con retraso, lo que supone un perjuicio económico para el propietario. Según las estadísticas oficiales del Ministerio de Justicia de España el 43,7% de las demandas se debieron a que el inquilino no pagó el alquiler o los gastos asociados, como la comunidad o los suministros.

Daños en la vivienda

Es cuando el inquilino causa daños en la vivienda, ya sean intencionados o por negligencia, que afectan al valor o a la habitabilidad de la misma. El 9,2% de las demandas se basaron en que el inquilino realizó obras sin permiso del propietario, causó daños en la vivienda o alteró la convivencia con los vecinos.

Incumplimiento del contrato

Se da cuando el inquilino incumple alguna de las cláusulas del contrato de arrendamiento, como subarrendar la vivienda sin permiso, realizar obras sin autorización o destinarla a un uso distinto al pactado. El 23,4% de las demandas se produjeron porque el contrato de alquiler se había terminado y el inquilino no quería o no podía abandonar la vivienda.

Desahucio

El propietario tiene que iniciar un proceso judicial para recuperar la posesión de la vivienda, lo que implica costes legales y tiempo. El 8,4% de las demandas se fundamentaron en que el inquilino incumplió alguna de las condiciones pactadas en el contrato, como subarrendar la vivienda sin autorización, tener mascotas prohibidas o destinar la vivienda a un uso distinto del acordado.

Responsabilidad civil

El propietario puede ser responsable de los daños o perjuicios que se causen a terceros por la vivienda o por el inquilino, como incendios, inundaciones, robos o molestias.

Medidas preventivas

Como puede ver, la mayoría de las reclamaciones en la vivienda tienen que ver con el incumplimiento de las obligaciones económicas o contractuales por parte del inquilino. Para evitar o minimizar estas reclamaciones, los propietarios pueden tomar algunas medidas preventivas, como:

• Elegir bien al inquilino: realizar una comprobación de su solvencia, referencias y antecedentes antes de firmar el contrato.
• Redactar un contrato claro y completo: incluir todas las condiciones y obligaciones de las partes, así como las garantías y los mecanismos de resolución de conflictos.
• Hacer un inventario detallado: documentar el estado y el equipamiento de la vivienda al inicio y al final del arrendamiento, con fotos y firmas.
• Contratar un seguro de impago de alquiler: cubrir el riesgo de que el inquilino no pague el alquiler o cause daños en la vivienda.
• Mantener una buena comunicación con el inquilino: resolver cualquier incidencia o duda de forma amistosa y rápida, y avisar con antelación de cualquier visita o inspección.

Cosas a recordar

Si está pensando poner en alquiler una vivienda en España, es importante que recuerde cuáles son las reclamaciones más habituales que presentan los propietarios para poder tomar las medidas preventivas necesarias y así poder disfrutar de tus ingresos pasivos tal como planificado. A continuación las cosas a recordar:

• Impago de rentas
• Daños en la vivienda
• Incumplimiento del contrato
• Desahucio
• Responsabilidad civil