¿Sigue siendo una buena inversión la compra para alquilar? Perspectivas sobre la evolución del mercado inmobiliario de España en 2025

Decir que el mercado inmobiliario de España ha sido disruptivo en los últimos años es probablemente quedarse corto. El aumento de los tipos de interés y los niveles de inflación, sumados al aumento del coste de la vida, han dejado a muchos propietarios con dudas sobre el futuro.

No se puede negar que el panorama de las propiedades en alquiler ha cambiado drásticamente en los últimos años y que muchos cambios han reducido las ganancias. Pero ¿significa eso que las propiedades en alquiler ya no son una buena inversión en España?

Sin duda, hay más desafíos que antes, por lo que adentrarse en la administración de propiedades por primera vez requiere una consideración aún más cuidadosa.

En términos generales, todavía puede valer la pena invertir en una propiedad para alquilar, pero es importante entender cuánto ha cambiado el panorama y qué impacto tiene esto en el resultado final en la era actual de la gestión de propiedades.

En este artículo, analizaremos en detalle la situación actual del mercado, los cambios que se avecinan, consejos y estrategias para alcanzar el éxito y los desafíos a tener en cuenta.

Panorama actual del mercado

Como resumen del mercado inmobiliario, hay una gran demanda de propiedades en alquiler en toda España, y se puede ganar dinero con carteras de compra para alquilar.

Pero el área en la que invierte hace una gran diferencia en el resultado final, especialmente cuando las tasas de interés son altas. Los principales factores que influyen en el mercado hoy en día incluyen:

Incremento en los precios de la vivienda

En 2024, el precio de la vivienda en España aumentó un 8,4%, marcando la mayor subida desde 2007 y consolidando 11 años consecutivos de incrementos. Este aumento se atribuye a la escasez de viviendas disponibles en el mercado y a las políticas monetarias del Banco Central Europeo, que inicialmente enfriaron el sector, pero luego reanimaron el mercado de la vivienda.

Alta demanda de alquiler

A pesar de los cambios en la gestión de la cartera de propiedades en 2025, la demanda de alquileres sigue aumentando. En las zonas urbanas, la demanda suele superar a la oferta.

Para los propietarios, esto significa que las vacantes se pueden llenar rápidamente y muchos inquilinos ofrecen meses de alquiler por adelantado solo para conseguir el contrato de alquiler.

Diferentes rendimientos/precios de la vivienda por región

En España existen grandes diferencias en los precios y rendimientos de la vivienda según la región. Estas diferencias están influenciadas por factores como la demanda, el turismo, la disponibilidad de suelo y el desarrollo económico local.

Debido a lo anterior, el rendimiento bruto del alquiler (rentabilidad de comprar una vivienda y alquilarla) también varía según la zona. Regiones con precios más bajos, la rentabilidad del alquiler tiende a ser mayor, mientras que en zonas más caras, como Madrid o Barcelona, la rentabilidad es menor debido al elevado coste de adquisición.

Altas tasas de interés

Los altos tipos de interés de las hipotecas para comprar y alquilar son un pequeño factor negativo, ya que reducen la rentabilidad, pero los tipos han ido bajando gradualmente.

En marzo de 2025, el BCE redujo el tipo de interés de referencia al 2,5%, marcando el sexto recorte consecutivo. Esta decisión busca estimular la economía ante previsiones de menor crecimiento debido a factores como la guerra arancelaria.

Cambios regulatorios y fiscales

En los últimos años, el mercado inmobiliario español ha experimentado diversos cambios regulatorios y fiscales destinados a abordar la creciente demanda de vivienda asequible y a estabilizar los precios del alquiler. A continuación, destacamos las principales medidas implementadas:

Ley por el Derecho a la Vivienda

En mayo de 2023, se aprobó la Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda, la primera normativa estatal que permite a las Comunidades Autónomas y Ayuntamientos establecer limitaciones a los precios del alquiler en zonas declaradas como tensionadas. Esta ley también introduce medidas de protección para los inquilinos y el parque público de viviendas, además de establecer incentivos fiscales para fomentar el alquiler a precios moderados y desincentivar la acumulación de viviendas vacías.

Nuevo plan de vivienda

Un nuevo plan de vivienda de Pedro Sánchez busca atacar el problema desde diferentes ángulos: incentivos fiscales, colaboración público-privada y regulaciones estrictas contra la especulación.

A continuación resumimos las 12 medidas que el Gobierno español ha propuesto en el 2025 para abordar la crisis de la vivienda en el país:

1. Creación de una Empresa Pública de Vivienda: Esta entidad gestionará 40,000 viviendas destinadas al alquiler asequible.
2. Derecho de adquisición preferente: La empresa pública tendrá prioridad en la compra de inmuebles y terrenos para ampliar el parque de vivienda social.
3. Blindaje de la titularidad pública: Las viviendas construidas por el Estado mantendrán su carácter público de forma indefinida, evitando su venta al sector privado.
4. Sistema de avales para alquileres: Se implementará un sistema de garantías públicas para proteger tanto a propietarios como a inquilinos, facilitando el acceso al alquiler.
5. Exenciones fiscales en el IRPF: Los propietarios que ofrezcan alquileres a precios asequibles podrán beneficiarse de deducciones fiscales en el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas.
6. Regulación de viviendas turísticas: Se establecerán normativas más estrictas para las viviendas de uso turístico, incluyendo una mayor tributación, con el objetivo de equilibrar el mercado de alquiler residencial.
7. Aumento de impuestos para compradores extranjeros: Se incrementará la carga fiscal para los extranjeros no residentes que adquieran propiedades en España, buscando frenar la especulación inmobiliaria.
8. Plan de rehabilitación de viviendas vacías: Se lanzará un programa para rehabilitar viviendas desocupadas y destinarlas al alquiler asequible.
9. Fondo contra el fraude en alquileres temporales: Se creará un fondo específico para combatir el fraude en los alquileres de corta duración y garantizar la legalidad en el sector.
10. Revisión de las Socimis: Se revisará la fiscalidad de las Sociedades Anónimas Cotizadas de Inversión en el Mercado Inmobiliario (Socimis) para asegurar su contribución al mercado de alquiler asequible.
11. Colaboración público-privada: Se fomentarán acuerdos entre el sector público y privado para aumentar la oferta de viviendas asequibles.
12. Plan Estatal de Vivienda 2026: Se diseñará un nuevo plan que integrará todas estas medidas y otras adicionales para garantizar el derecho a una vivienda digna y asequible.

Estas medidas reflejan un cambio en la política estatal, pasando de una postura observadora a una intervención activa en el mercado inmobiliario para garantizar el acceso a la vivienda.

Estrategias de inversión de compra para alquiler

Los propietarios pueden emplear diversas estrategias para gestionar una cartera de propiedades. Estas estrategias siguen siendo populares para las propiedades en alquiler en 2025 y se definen de la siguiente manera:

Ingresos por alquiler a largo plazo vs. crecimiento del capital a corto plazo

Las distintas estrategias de inversión ofrecen distintos beneficios a los propietarios según sus objetivos financieros y los riesgos que esté dispuesto a asumir. Las dos estrategias principales son los ingresos por alquiler a largo plazo frente al crecimiento del capital a corto plazo:

• Los ingresos por alquiler a largo plazo proporcionan a los propietarios un flujo de ingresos constante durante largos períodos, lo que es ideal para los inversores que ven esto como una prioridad.
• El crecimiento del capital a corto plazo puede ofrecer grandes ganancias cuando se vende la propiedad, lo que es mejor para los propietarios que desean obtener grandes ganancias a lo largo del tiempo.

Los propietarios deben tener en cuenta los impuestos, la liquidez de los activos y los riesgos de las fluctuaciones del mercado a la hora de determinar la mejor estrategia.

Hipotecas de solo interés vs. hipotecas de amortización

Los propietarios pueden optar por una hipoteca de compra para alquilar con pago de solo intereses o una hipoteca de amortización. La principal diferencia es que una hipoteca de solo intereses solo paga los intereses del préstamo, mientras que la hipoteca de amortización paga ambos.

Cada opción tiene sus pros y contras:

• Las hipotecas de solo intereses tienen pagos iniciales más bajos, pero un alto costo inicial al final del plazo para comprar la propiedad, a menos que la venda o la rehipoteque.
• Las hipotecas de amortización tienen pagos mensuales más altos, ya que usted paga tanto el préstamo como los intereses, pero usted es dueño de la casa al final del plazo.

La mayoría de los propietarios optan por una hipoteca de compra para alquiler con pago de intereses únicamente, ya que ofrece más flujo de efectivo para reinvertir en otras propiedades. Pero la estrategia que mejor se adapte a sus necesidades depende de sus circunstancias y objetivos financieros.

Creación de una sociedad limitada

Crear una sociedad limitada (SL) para comprar y gestionar una propiedad en alquiler tiene ventajas y desventajas que dependen de factores como la fiscalidad, la protección patrimonial y la gestión administrativa.

• Entre las ventajas tenemos la protección del patrimonio personal, la optimización fiscal ya que tributan por el Impuesto de Sociedades (generalmente un 25%), que puede ser inferior al IRPF en alquileres de personas físicas (que puede llegar hasta el 47% en tramos altos) y puede tener mayor facilidad para captar financiación al operar como empresa.
• Como contras habrá mayor carga administrativa y contable, gastos de constitución y mantenimiento y costes recurrentes como gestoría, depósito de cuentas y auditorías si el negocio crece y el riesgo de ser considerado «actividad económica» y de esta manera Hacienda exigir el pago del IVA (21%) en lugar del régimen de alquiler habitual exento de IVA.

Es importante sopesar las opciones cuidadosamente en función de cómo planea ampliar su cartera en el futuro y de si percibe un salario, y de si tiene otro trabajo o se encuentra en el tramo de contribuyente con un tipo impositivo más alto.

Al elegir crear una sociedad limitada, asegúrese de mantener registros adecuados y precisos a efectos fiscales. El uso de un software de gestión de propiedades puede facilitar la gestión de varias propiedades, con todos los documentos clave en un solo lugar.

Desafíos a los que se enfrentan los inversores en compra para alquilar

Los inversores que compran para alquilar se enfrentan a muchos desafíos, y todos ellos probablemente tendrán un impacto en sus resultados y en su plan de expansión. Los desafíos clave incluyen:

Aumento de los costes

Los crecientes costos, como se describió anteriormente, representan un desafío para los propietarios. Además de los costos «conocidos» (como los mayores impuestos de timbre y las tasas de interés), también hay costos ocultos que deben tenerse en cuenta, algunos de los cuales son difíciles de predecir.

Asimismo, las tarifas de los agentes inmobiliarios pueden aumentar para coincidir con las crecientes regulaciones y mayores responsabilidades. Sin embargo, esto no afectará a los propietarios que administren las propiedades ellos mismos a través de un software de administración de propiedades.

Demanda de inquilinos de propiedades de alta calidad

Los inquilinos quieren propiedades de mejor calidad, por lo que los alquileres que no sean tan modernos pueden resultar menos atractivos y más difíciles de ocupar.

Dicho esto, los inquilinos con la opción de pagar más alquiler o vivir en una propiedad menos eficiente pueden elegir esto último, lo que es un beneficio para los propietarios.

Preguntas frecuentes

¿Seguirá siendo rentable la compra para alquilar en 2025?

Sí, la compra de viviendas para alquilar puede seguir siendo una inversión rentable en 2025, pero depende de factores como la ubicación, las tasas hipotecarias, la demanda de alquiler y las implicaciones fiscales. Si bien el aumento de las tasas de interés y las regulaciones más estrictas presentan desafíos, la fuerte demanda de alquiler en muchas regiones de España garantiza que los propietarios aún puedan generar ingresos. La planificación estratégica, como la elección de ubicaciones de alto rendimiento y la mejora de la eficiencia energética, pueden ayudar a maximizar la rentabilidad.

¿Cuáles son los mayores desafíos que enfrentan los inversores en compra para alquilar en 2025?

Los principales desafíos para los inversores en compra de propiedades para alquilar en 2025 incluyen altas tasas de interés, aumento de impuestos y leyes de protección de inquilinos más estrictas. Además, gestionar los crecientes costos de las propiedades y adaptarse a las condiciones cambiantes del mercado requiere una planificación financiera cuidadosa y una gestión eficiente de las propiedades.

¿Cómo pueden los propietarios maximizar sus ganancias en el mercado actual?

Los propietarios pueden maximizar sus ganancias si se concentran en ubicaciones de alto rendimiento, optimizan las estructuras hipotecarias, entre otros. Además, la autogestión de propiedades mediante software de gestión de propiedades puede reducir las tarifas de los agentes inmobiliarios y mejorar la rentabilidad general.

Cosas a recordar

• Elija ubicaciones de alto rendimiento: invertir en áreas con una fuerte demanda de alquiler y altos rendimientos es crucial. Investigue las tendencias regionales para garantizar la rentabilidad y el potencial de crecimiento a largo plazo.
• Planifique para el aumento de costos e impuestos: una planificación fiscal eficaz y mantenerse informado sobre la evolución de las regulaciones garantiza una mejor estabilidad financiera.
• Optimice la estrategia hipotecaria: las hipotecas con pago de intereses únicamente brindan un mejor flujo de efectivo a corto plazo, pero requieren un plan de salida a largo plazo. Las hipotecas con pago de intereses ofrecen la propiedad total al final del plazo, pero con costos mensuales más altos. La elección de la estructura hipotecaria adecuada depende de los objetivos de inversión y la tolerancia al riesgo.
• Cumpla con las normativas: las nuevas normativas para propietarios afectan la gestión de propiedades. El uso de software de gestión de propiedades ayuda a agilizar el cumplimiento y garantiza una gestión eficiente de las propiedades en alquiler.

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