Reforma del mercado de alquiler

El 1 de Marzo el Gobierno aprobó un real decreto ley de reforma del mercado del alquiler modificando la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU).

Contratos

Las propuestas del nuevo Real Decreto-ley de medidas del alquiler de viviendas que afectan los contratos son:

• Se amplia el plazo de prórroga obligatoria de los contratos de alquiler de 3 a 5 años. Se ampliará la prórroga tácita de 1 a 3 años para personas físicas, en el caso de que no se manifieste voluntad de no renovarlo.
• En el caso de que la parte arrendadora sea una persona jurídica serán 7 años de contrato obligatoria y 3 de tácita.
• La subida de la renta anual estará ligada al IPC durante el tiempo que dure el contrato (5 años).
• Se limita a 2 meses de renta las garantías adicionales a la fianza (un mes), salvo que se trate de contratos de larga duración.
• En el caso de que el arrendador o el arrendatario manifiesten su voluntad de no renovarlo, el arrendador debe comunicarlo al inquilino con 4 meses de antelación. Si es el inquilino el que quiere irse, debe avisar con 2 meses de antelación.
• La potestad de recuperación de la vivienda por el propietario para resolver anticipadamente el contrato debe quedar recogida expresamente en el contrato.
• El comprador de una vivienda en alquiler debe respetar el contrato vigente, esté o no inscrito en el Registro de la Propiedad.
• Si hay acuerdo entre propietario e inquilino se podrán realizar obras de mejora de la vivienda sin necesidad de firmar un nuevo contrato.
• Los gastos de gestión inmobiliaria y de formalización del contrato irán a cargo del arrendador, siempre que sea una persona jurídica.
• Se define un Índice estatal de referencia del alquiler de viviendas. Será a nivel informativo para que las CCAA puedan definir sus propios índices y aplicarlos para sus políticas de vivendas, enfocada a incentivos fiscales.

Beneficios fiscales

• Se habilita a los Ayuntamientos la posibilidad de establecer una bonificación de hasta el 95% en la cuota del IBI para las viviendas sujetas a alquiler a precio limitado. Es decir, se trata de una bonificación para el particular que cuenta con una vivienda de protección oficial y que decide ponerla en alquiler, pero a un precio limitado por el Ayuntamiento o la CCAA correspondiente.
• Se elimina el pago del ITP por parte del inquilino de vivienda para uso estable y permanente en cualquier CCAA.

Alquiler túristico

Se saca la vivienda turística de la regulación de la LAU al tratarse de una actividad económica, reformándose la Ley sobre propiedad horizontal:

• Por mayoría cualificada de tres quintas partes de los propietarios, las comunidades de vecinos pueden adoptar acuerdos que limiten o condicionen el ejercicio de la actividad del alquiler turístico de una vivienda, estableciendo la posibilidad de una mayor contribución de estos al pago de los gastos generales (hasta un 20% más).

Desahucios

Por la parte de los desahucios, supone una reforma de la Ley de Enjuiciamiento Civil:

• Una vez el juez ordena el desahucio del inquilino, este debe avisar a los servicios sociales para que pueden actua en caso de vulnerabilidad por parte del inquilino y hasta que se le busque una alternativa habitacional. El desahucio se interrumpirá por el plazo de 1 mes si el propietario es un particular y se paralizará por el plazo de 3 meses si se trata de una persona jurídica.
• Una vez el juez ordena la demanda de desahucio, debe comunicarlo a los servicios sociales de oficio con fecha y hora exacta.
• En cuanto a los alquileres de hogares en situación de vulnerabilidad, personas con discapacidad, menores de edad o mayores de 65 años, en caso de fallecimiento del titular del contrato, el arrendamiento se subrogará al resto de inquilinos de la vivienda.