¿Qué hacer cuando un inquilino no paga el alquiler?

Alquilar una casa a veces conduce a conflictos entre el propietario y el inquilino. Las causas de los malentendidos son múltiples: existencia de vicio oculto, falta de trabajo de mantenimiento, aumento excesivo del alquiler y muchos otros. Sin embargo, la falta de pago del alquiler a menudo sigue siendo la principal fuente de problemas. ¿Qué hacer cuando esto ocurre? Aquí recomendaciones de qué hacer cuando un inquilino no paga el alquiler.

Trate de encontrar una salida amistosa

Cuando un inquilino no paga el alquiler, antes de iniciar una demanda, concéntrese en la discusión. Cualquiera sea la causa, lo mejor es hablar con su inquilino y simplemente preguntarle sobre sus limitaciones. Intente comprender la fuente del problema para encontrar la solución que pueda desbloquear la situación. Si su inquilino tiene una inquietud financiera, proponga un consenso. El escalonamiento de la deuda en múltiples pagos es una opción.

Para evitar sorpresas desagradables en la disputa con el inquilino, se recomienda verificar la decisión firmando las dos partes «aprobado» en la parte inferior del documento.

Busque alternativas con posibles soluciones

Se aconseja intentar antes lograr un acuerdo mediante la vía de un aviso previo por vía amistosa (pero demostrable) a través de alguna de las siguientes:

• Burofax al domicilio de la vivienda alquilada a través de correos y con acuse de recibo y certificación de contenido.
• Telegrama con los mismos requisitos.
• Aviso por vía notarial.

En este aviso previo se debe incluir la cantidad pendiente a pagar y también se debe incluir un plazo suficiente desde que se comunica el aviso para que se realice el pago. Si no es así, se podrá comenzar la demanda legal.

Procedimiento judicial de reclamación: Desahucio por falta de pago

Para evitar que los inquilinos dejen de pagar el alquiler, el propietario de la vivienda puede demandar tras el primer mes de impago y sin necesidad de que se acumulen más impagos.

Pasado el plazo para el pago del aviso anterior, al no pagar alquiler ni llegar a un acuerdo amistoso entre ambas partes, el propietario puede iniciar ya el procedimiento judicial de reclamación.

Este procedimiento se llama Desahucio por falta de pago y tiene como objetivo:

• Que se pague la deuda.
• Que se desahucie al inquilino si no paga la deuda.

Para este tipo de procedimientos se necesita además de un abogado, un procurador, con lo que se se aconseja que después de enviar el burofax u otra comunicación, el propietario busque un abogado especialista en temas de alquiler para que lo prepare.

Principales características del procedimiento judicial

• La demanda al inquilino se presenta en los juzgados de primera instancia del domicilio de la vivienda alquilada al no pagar alquiler.
• El juzgado notificará en el domicilio de la vivienda alquilada a no ser que en el contrato se haya indicado otro domicilio (si no se logra contactar con el interesado en una segunda vez se publicará por edictos).
• El inquilino puede pagar tanto la deuda inicial como las mensualidades, en cualquier momento antes de la vista del juicio. En este caso, el procedimiento de desahucio se paraliza excepto en dos casos:
  • que sea el segundo procedimiento de desahucio por falta de pago de ese inquilino.
  • que entre la recepción del burofax o comunicación fehaciente y la fecha en que se puso la demanda de desahucio haya pasado más de un mes sin que el inquilino haya intentado pagar la deuda en ese plazo.

Por tanto, si no se paga la deuda o si se paga, pero con alguna de las dos excepciones vistas arriba, el procedimiento acabará en el desahucio del inquilino. Este desahucio será forzoso si el inquilino no abandona la vivienda voluntariamente.

Por último, si el inquilino no abona la deuda, se realizará la investigación del patrimonio del inquilino para el embargo de las cantidades que puedan cubrir la deuda, más los intereses de demora que se generen y las costas del procedimiento si el juzgado así lo considera (las costas son los gastos de abogado y procurador del propietario)

Procedimiento por vía de arbitraje

El contrato puede establecer como solución a los conflictos otra vía, como la del arbitraje. En ese caso el propietario deberá dirigirse al organismo de arbitraje al que se han sometido en el contrato para reclamar la falta de pago.

La ventaja principal del arbitraje es que no se necesita abogado ni procurador para el trámite inicial (eso no quiere decir que no siga siendo aconsejable la intervención de abogado para asesorar al propietario).

El procedimiento por vía de arbitraje acaba con un laudo, que es la resolución del árbitro y que sería el equivalente a una sentencia. Ahora bien, si el inquilino no cumple lo que dice el laudo (no se marcha de la vivienda o no paga voluntariamente la deuda) habrá que acudir al juzgado para pedir la ejecución forzosa tal y como se a explicado más arriba.

A tener en cuenta

El procedimiento de desalojo requiere no solo tiempo sino también dinero. Los honorarios legales pueden llegar a miles de euros por lo que es importante tener en cuenta previamente a firmar el contrato.

1. Comprobar la solvencia del posible inquilino
2. Establecer garantías, como, por ejemplo:
• un seguro de protección jurídica,
• un aval bancario,
• una cantidad como depósito en garantía adicional suplementaria a la fianza mínima obligatoria.