¿Qué es lo que hace un buen negocio inmobiliario?

Si desea construir una cartera de propiedades de alquiler, todo esto comienza con hacer un buen negocio inmobiliario. Entonces, ¿sabe cómo obtener el mejor negocio inmobiliario, o está improvisando y esperando lo mejor?

Bueno, hay reglas que puede seguir para asegurarse de obtener el mejor negocio en primer lugar. Siga leyendo para saber más.

Gane dinero el día que compre la propiedad

Siempre existe el caso de estar en el lugar correcto en el momento correcto. Obtener el precio correcto a menudo implica lo que se conoce como encontrar un vendedor motivado. Este es un término agradable para alguien que se encuentra en una situación en la que necesita vender rápidamente. Ahora, seguro que esta es una oportunidad para sacar provecho de la desgracia de otra persona. Pero encontrar una situación en la que todos ganen sería un enfoque más ético aquí. Después de todo, las circunstancias en las que una persona se encuentra en la necesidad de vender una propiedad rápidamente nunca son buenas. Puede ser deuda, divorcio, muerte, así que vaya con cuidado.
Puede encontrar vendedores motivados que intentan vender en las plataformas gigantes habituales, como Idealista y Fotocasa. Al conocer los valores de mercado, debería poder ubicar propiedades por debajo del mercado. En muchos de estos sitios, también puede ver lo que está sucediendo con la propiedad y qué tan rápido se está descontando. 
También puede comprar una propiedad en oferta en las subastas de propiedades. Una vez más, esto requerirá algo de investigación, y con estas propiedades, debe considerar cuidadosamente qué hace que la propiedad sea una ganga. Y cuando la oferta es demasiado alta, debe establecer un límite y saber cuándo abandonar.

Añada valor más adelante

Si puede detectar una propiedad en la que pueda agregarle valor rápidamente, entonces puede ganar dinero rápido o una inversión sólida. Pero, ¿Qué puede agregar valor a una propiedad? Al elegir una propiedad para agregar valor, estas son siete formas clave:

Las primeras tres formas implican aumentar el tamaño de la propiedad:

• La idoneidad y la capacidad de agregar una extensión en el costado o en la parte trasera de la propiedad.
• La posibilidad de excavar y aprovechar al máximo la zona de la bodega.
• La posibilidad de crear un nuevo espacio habitable en el loft o en el ático.

Las últimas cuatro formas incluyen la mejora general o el cambio de uso:

• Mejorar la apariencia y el estado, por lo general, un baño o una cocina recientemente renovados.
• Si puede cambiar el uso de la propiedad de tal vez una casa familiar grande a unidades más pequeñas para inquilinos individuales
• Cambio de uso y conversión a local comercial

La clave para agregar valor es hacer precisamente eso. Nadie quiere plomería deteriorada y baños viejos en una propiedad. Actualizar el baño es una excelente manera de agregar valor. Puede agregar 30.000 euros instantáneamente al precio de la propiedad agregando accesorios de buen valor y agregar 35.000 euros agregando acabados de alta gama. Pero si te volviste loco, agregando muebles innecesarios de alta gama a una casa pequeña por una suma de 40.000 euros, acabas de perder 5.000 euros. Si jugó a lo seguro con muebles de calidad aceptable y adecuada que le costaron 20.000 euros, entonces obtuvo una ganancia de 10.000 euros. Bien hecho. La clave aquí es gastar su dinero sabiamente y evaluar las necesidades de su futuro comprador y el mercado.

Evaluación de la demanda de alquiler

Muchos inversores están buscando esa pequeña propiedad perfecta a la que le ha faltado algo de amor durante las últimas décadas. Es fácil “cambiar” la propiedad y realizar esas sencillas mejoras, incluidas la electricidad, la plomería, la pintura, las paredes, las cocinas y los baños.

Genial, has agregado valor y la propiedad está lista para vender nuevamente. Dado que este tipo de inversores no tienen intención de alquilar, eliminan la evaluación de la demanda de alquiler.

Sin embargo, suponga que no analiza si la propiedad es una excelente inversión de alquiler. Puede que haya poca demanda de alquiler o que el precio del alquiler sea demasiado bajo para invertir. Entonces, cuando haya hecho todas sus renovaciones, los únicos compradores potenciales que tendrá serán los propietarios de viviendas listos para mudarse. No podrá vender a un inversionista potencial. Entonces, sean cuales sean sus planes para la propiedad, siempre es bueno verificar la demanda de alquiler.

Si busca agentes de alquiler y se hace pasar por un inquilino potencial que busca una propiedad similar en el mismo lugar geográfico, obtendrá la mejor idea del valor del alquiler y de cualquier demanda y oferta.

Ventajas de sin amueblar

Más barato y más rápido

Si está buscando una forma rápida y económica para alquilar su propiedad, su vivienda de alquiler se verá espaciosa y atractiva sin muebles. Si elige amueblar la propiedad, también tendrá una factura de seguro más alta para cubrir el contenido y los edificios.

Atrae a inquilinos que permanecen más tiempo

Los inquilinos que se mudan a una propiedad sin amueblar a menudo se quedan más tiempo, por lo que vale la pena considerar esto antes de hacer todo lo posible para amueblar la propiedad. Debe considerar a quién está alquilando antes de continuar y amueblar la propiedad.

Menos burocracia

Sin muebles, no hay necesidad de ir a sacar inventarios y hacer el esfuerzo de hacer que se prueben los electrodomésticos.

Desventajas de sin amueblar

Renta más baja

La consideración principal para dejar la propiedad sin amueblar es que nunca alcanzará el valor máximo de alquiler que podría. Quizás gaste 100.000 euros para conseguir un alquiler mensual de 500 eruos. Sin embargo, al gastar solo unos pocos miles más en amueblar, fácilmente podría agregar otros 100 euros a esta cifra de alquiler, razón por la cual muchos propietarios optan por amueblar la propiedad.

Ventajas de completamente amueblado

Atractivo para todos los sectores

Si ha adquirido usted mismo una propiedad económica en la ciudad donde los estudiantes tienden a vivir, esto determinará en gran medida el sector al que está alquilando. Los estudiantes y los jóvenes profesionales rara vez han tenido el tiempo y el dinero para comenzar a acumular muebles, por lo que deberá amueblar completamente la propiedad si tiene buenas posibilidades de alquilarla a este sector.

Sin embargo, muchos propietarios pueden prescindir de este tipo de inquilinos, por lo que solo depende de cuál sea su mercado.

Renta más alta

Es lógico pensar que si está amueblando una propiedad, puede lograr un alquiler más alto. Después de todo, está alquilando sus muebles y electrodomésticos, así como su propiedad. Puedes elegir amueblarlo básicamente con una tienda frugal en IKEA. O si tiene una propiedad grande en una zona agradable de la ciudad, es posible que desee amueblar bien la propiedad para lograr el alquiler más alto posible.

Airbnb

Si su propiedad está amueblada según los estándares de un hotel boutique, entonces podría considerar alquilar en Airbnb. Si bien esto puede ser algo estresante, ya que solo es para períodos cortos de alquiler, obtendrá un precio de alquiler extremadamente alto por noche o semana. Esto significa que probablemente pueda lograr tanta renta de alquiler en una semana como lo haría en un mes.

Por lo tanto, su propiedad sufrirá mucho menos desgaste. Por supuesto, requiere mucho más trabajo, ya que cada vez que tenga un nuevo ocupante, deberá limpiar la propiedad de manera impecable y proporcionar ropa de cama limpia. Sin embargo, si odia la idea de que su propiedad sea dañada por inquilinos a largo plazo, esta podría ser la opción para usted.

Flujo de caja y retorno de la inversión

Si está construyendo un imperio inmobiliario, debe asegurarse de tener un flujo de caja positivo cada mes de cada propiedad. Como cualquier arrendador sabe, hay varios gastos involucrados en el alquiler además del interés de la hipoteca. Como regla general, asegúrese de haber cubierto aspectos como el desgaste, las reparaciones y los impuestos. Debe asegurarse de que los ingresos por alquiler sean al menos el 125% del interés hipotecario mensual. Si paga impuestos a una tasa más alta, estos costos deben calcularse en esta etapa. Por ejemplo, si tiene una propiedad con un interés hipotecario de 500 euros, el pago del alquiler debe ser de al menos 625 euros. Si se alquilara por 725 euros, estimaríamos que tiene un flujo de efectivo de alrededor de 100 euros por mes.

Esta es solo una evaluación aproximada que puede utilizar como guía. Si parece que tiene un flujo de caja positivo, puede hacer sus propias cifras individuales para un análisis más preciso.

Además de las sumas del flujo de caja positivo, también debe calcular su ROI. Esto representa el retorno de su inversión. Esto es imperativo para calcular cuál es la mejor inversión que puede realizar. Puede pensar que puede ganar 30.000 euros rápidamente en una propiedad en ruinas que puede recoger por 150.000 euros. Eso es genial. Obtendrá un 20% de retorno de su inversión. Pero si puede ganar 20.000 con 75.000 euros en ruinas, el ROI aquí es casi del 27% y representa más por su inversión.

También debe hacer estas sumas con alquileres típicos que puede ordenar para ver qué propiedades le brindarán el mayor ROI a lo largo del tiempo, si ese es su objetivo.

Cosas a recordar

Estos cuatro consejos le resultarán muy útiles para hacerse una ganga, ya sea que desee vender la propiedad de inmediato o encontrar una inversión sólida en alquiler.

• Gane dinero el día que compre la propiedad al encontrar vendedores motivados que estén felices de venderle por debajo del valor de mercado para un negocio rápido
• Agregar valor más adelante es una excelente manera de hacer rentable un negocio inmobiliario. Si elige una propiedad en ruinas, podría ganar algo de dinero rápidamente haciendo lo básico y reemplazando la plomería y la electricidad viejas y modernizándose sabiamente con un presupuesto limitado.
• Evaluar la demanda de alquiler es un elemento esencial para obtener un gran negocio. Incluso puede obtener un negocio de un propietario con dificultades y tener inquilinos ya instalados en la propiedad. Pero siempre debe asegurarse de que esos inquilinos puedan ser reemplazados si es necesario. Así que no pase por alto este paso.
• Solo es un gran negocio si ha verificado su flujo de caja y su ROI. ¿Cuánto ganará con la operación si vende y si alquila? Siga las sumas básicas anteriores para asegurarse de que las cifras sean correctas.