Las propiedades vacantes tienden a ser la peor pesadilla de los propietarios. Un inquilino que se muda inesperadamente deja a la mayorÃa de los propietarios luchando por encontrar un ocupante de reemplazo lo más rápido posible – y comprensiblemente.
Las vacantes en una propiedad de alquiler son malas noticias para los ingresos y las ganancias. Incluso con el seguro de garantÃa de alquiler, solo habrá tanto tiempo que podrá reclamar los costos antes de que tenga que empezar a sacar de su propio bolsillo.
¿Pero mantener una propiedad vacante es malo? Ciertamente no. Para algunos propietarios, es el escenario ideal y ofrece una gama de beneficios.
En este artÃculo, se explicará los pros y contras de mantener una propiedad vacante y si vale la pena – tanto a corto como a largo plazo.
Pros de mantener vacante una propiedad de alquiler
Hay algunos beneficios inesperados para mantener una propiedad de alquiler vacante, que incluyen:
1. Flexibilidad para uso futuro
Obtener un inquilino es un compromiso a largo plazo. La mayorÃa de los contratos de arrendamiento corre por un perÃodo de hasta siete años y es difÃcil terminarlo temprano sin una buena razón. Por lo general, las únicas razones legales para terminar temprano son con una cláusula de ruptura o si el inquilino incumple el contrato de arrendamiento o no paga el alquiler.
Con una propiedad vacÃa, los propietarios tienen más libertad en cómo usaran las instalaciones en el futuro. Se podrÃa dejar a corto plazo o como alquiler de vacaciones en sitios como Airbnb. Usted podrÃa optar por vivir en él o vender cuando lo desee – sin tener que preocuparse por la celebración de visitas con un inquilino in situ o en qué estado se ha dejado.
Incluso podrÃa venderse a un desarrollador, subastarse o renovarse en una premisa comercial (con los permisos/licencias apropiados) en lugar de una propiedad de alquiler.
2. Potencial de apreciación del valor de la propiedad
Alquilar una propiedad es un medio para generar ingresos mientras se mantiene un activo a largo plazo que, cuando esté listo, se puede vender con fines de lucro. La mayorÃa de las propiedades aumentan de valor con el tiempo, particularmente en áreas donde las personas normalmente alquilan, ya que están bien conectadas y son deseables.
Elegir no alquilar significa que aún conserva el activo y que potencialmente seguirá aumentando en valor, simplemente no obtiene los ingresos regulares de él además.
Cuando posee la propiedad directamente y no tiene una hipoteca de compra para alquilar, esta opción puede ser aún más beneficiosa para los propietarios. Si bien aún tendrá gastos que pagar en una propiedad vacÃa, serán significativamente menores cuando no haya una hipoteca.
3. Evita problemas relacionados con los inquilinos
Como todo propietario sabe, hay altibajos para alquilar una propiedad. Algunos inquilinos son geniales, pero otros pueden causar problemas. De tener que pasar procesos de desalojo costosos y largos para hacer frente a las reparaciones constantes del mantenimiento deficiente del inquilino.
Mantener una propiedad vacante les da a los propietarios un descanso de los problemas relacionados con los inquilinos. Le permite mantener una propiedad como un activo, que potencialmente continúa aumentando en valor, sin tener que lidiar con los inquilinos y el trabajo adicional que traen.
4. Más fácil de vender en el mercado abierto
Dejar una propiedad de alquiler vacante cuando el antiguo inquilino se muda da a los propietarios más flexibilidad si el plan es vender. Al vender con un inquilino in situ, usted limita su mercado de compra solo a los propietarios.
Mientras que a algunos propietarios les gusta tener un inquilino desde el primer dÃa de la compra, otros no disfrutan de la falta de control que han tenido sobre el proceso de investigación.
Vender una propiedad vacÃa significa que puede comercializar a nuevos propietarios, propietarios experimentados, propietarios de viviendas, desarrolladores y compradores por primera vez. Expande su grupo de compra y crea más oportunidades para una venta más rápida, potencialmente aún más valiosa.
Contras de mantener vacante una propiedad de alquiler
Las desventajas de mantener vacante una propiedad de alquiler son mucho más significativas. Pero, con una planificación adecuada, pueden no ser tan malos como parecen. Las desventajas incluyen:
1. Pérdida de ingresos por alquiler
Lo primero es lo primero, mantener una propiedad de alquiler vacÃa conduce a la pérdida de ingresos. Incluso cuando tienes seguro de garantÃa de alquiler que cubre los costos, estos solo duran un cierto perÃodo, generalmente un máximo de dos años.
Si bien algunos propietarios pueden tragar los costos por perÃodos cortos, no es solo la pérdida de ingresos por alquiler lo que debe preocuparse cuando es a largo plazo. Los costos ocultos como las tarifas de mantenimiento, las facturas, el aumento de los seguros y los impuestos más altos lo hacen aún más caro mantener la propiedad vacante.
2. Seguro de hogar anulado
Las pólizas de seguro de hogar estándar no ofrecen cobertura para una propiedad vacante. La mayorÃa permite que una propiedad permanezca vacÃa entre 30-60 dÃas. Más tiempo la póliza de seguro puede considerarse nula. Si algo sucede, como un robo o falla de mantenimiento, es posible que no esté cubierto.
Al mantener una propiedad vacante a largo plazo, se recomienda cambiar una póliza de seguro de hogar a una diseñada especÃficamente para propiedades desocupadas. Estos tienden a ser más caros, debido a mayores riesgos y menos compañÃas de seguros que ofrecen dicha cobertura en el mercado abierto.
3. Costos de funcionamiento altos/aumentados
Para evitar moho, tuberÃas congeladas y otros problemas, se recomienda mantener la calefacción baja e incluso ejecutar un deshumidificador en una propiedad vacÃa.
Por razones de seguridad, mantener una luz cronometrada encendida y instalar cámaras alarmadas también es una buena idea. Sin embargo, aunque estas cosas ayudan a proteger una propiedad, todas cuestan dinero.
También según la jurisdicción las tasas impositivas pueden aumentar cuanto más tiempo queda vacante una propiedad. Las casas vacantes no se perciben como buenas para el área local.
4. Mayor riesgo de deterioro de la propiedad
Incluso si los inquilinos no son tan limpios y ordenados, igual mantendrán una propiedad más de lo que piensan. En las propiedades vacantes, hay una mayor probabilidad de deterioro. Los siguientes tres riesgos son los más comunes:
Desarrollo de moho
El moho puede desarrollarse fácilmente en una propiedad vacante, incluso más que en una ocupada. Mantener la calefacción baja ocasionalmente, hacer funcionar un deshumidificador regularmente o ventilar la propiedad de vez en cuando puede ayudar. Sin embargo, el uso de energÃa en una propiedad vacÃa acumulará los costos de funcionamiento.
TuberÃas congeladas
Durante los meses de invierno, las tuberÃas pueden congelarse e incluso estallar cuando la propiedad no se mantiene caliente. Junto con daños significativos por agua las tuberÃas dañadas pueden ser costosas de arreglar. Asegurar que la calefacción se mantenga baja y las tuberÃas aislantes pueden evitar esto. Arreglar cualquier grifo que gotee también puede ayudar.
Infestaciones de plagas
Las migas y los residuos de alimentos pueden conducir fácilmente a plagas en una propiedad de alquiler ocupada, pero cuando la casa está vacÃa, el riesgo aumenta significativamente. Sin nadie alrededor, los insectos y roedores anidan, crÃan y deambulan por una propiedad vacÃa sin ser molestados. La humedad excesiva en una propiedad también es igual de capaz de atraer alimañas.
5. Oportunidades perdidas en un mercado de alquiler ajustado
En muchas áreas de España, el mercado de alquiler está prosperando. La alta demanda y la baja oferta dejan a muchos propietarios cosechando los beneficios. Si bien los costos de alquiler están aumentando, todavÃa existe la oportunidad de generar un ingreso estable y rentable.
6. Impacta negativamente a la comunidad local
Las casas vacÃas no son buenas para el área local. A pesar del mal estado en el que pueden caer o del crimen que pueden atraer, los vecindarios no prosperan en áreas con casas vacÃas.
Cuando las propiedades vacantes aumentan en un área en particular, incluso puede disuadir a los nuevos compradores o inquilinos de mudarse. Cuando una comunidad no está prosperando y las calles/edificios son frÃos, oscuros y abandonados, la calle ya no se ve como un lugar deseable para vivir.
Preguntas frecuentes
¿Cuánto tiempo se puede mantener una propiedad vacante?
Puede mantener una propiedad vacante durante el tiempo que desee, pero con consecuencias. Para fines de seguro de hogar, por lo general, solo puede mantener una propiedad vacÃa hasta 30 dÃas antes de que la póliza se anule.
Para propiedades de alquiler con una hipoteca de compra para alquilar, puede mantenerlo vacante durante el tiempo que sea necesario sin que afecte los términos de la hipoteca. Sin embargo, algunos prestamistas no renovarán una hipoteca si ha estado vacÃa durante largos perÃodos debido a los riesgos de asequibilidad involucrados.
¿Qué pasa si una casa se deja desocupada?
Las casas dejadas desocupadas durante largos perÃodos están en un mayor riesgo de deterioro y delincuencia. La ventilación reducida puede causar acumulaciones de humedad y, en los meses de invierno, las tuberÃas –, particularmente las conectadas a calderas –, pueden congelarse.
Con el cuidado y la atención adecuados mientras el hogar está desocupado, los riesgos de daños pueden reducirse significativamente. Asegurar que la propiedad esté bien ventilada, libre de residuos de alimentos y mantenida caliente puede evitar el declive.
¿Es seguro dejar una casa vacÃa?
Dejar una casa vacÃa por periodos cortos es perfectamente seguro, pero los problemas surgen cuando una casa queda vacante a largo plazo. La falta de presencia humana puede provocar plagas, infestaciones y, más comúnmente, problemas de humedad.
Siempre existe el riesgo de delincuencia, especialmente cuando una casa está vacÃa. Al dejar una casa vacante durante largos perÃodos, se deben tomar medidas de seguridad adicionales.
El montaje de cámaras de seguridad o lámparas cronometradas también puede disuadir a los ladrones de establecer que la propiedad está vacÃa, evitando el robo o las sentadillas.
Cosas a recordar
- Verifique su póliza de seguro de hogar antes de dejar una propiedad vacante – casi todas las pólizas tendrán un lÃmite de 1-3 meses antes de que la póliza sea nula. Es una buena idea verificar las pólizas de seguro de garantÃa de alquiler también si cuenta con los ingresos durante el perÃodo en que la propiedad está vacÃa.
- Junto con la pérdida de ingresos por alquiler, hay muchos más costos ocultos de mantener una propiedad vacante, incluidas las facturas de energÃa, las tarifas de seguridad, las pólizas de seguro de hogar desocupadas y, potencialmente, más.
- Dejar una propiedad vacÃa ofrece a los propietarios más flexibilidad en términos de uso futuro, pero solo si la propiedad está bien mantenida durante el perÃodo vacante. Las casas vacÃas corren el riesgo de problemas de moho, plagas y problemas de tuberÃas. Mantener la calefacción encendida y la propiedad limpia y bien ventilada puede ayudar.
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