Invertir en una propiedad para alquilar con familiares o amigos: riesgos, beneficios y consejos de expertos

Coinvertir en una propiedad para alquilar con amigos o familiares: ¿es una buena idea? Ciertamente puede serlo, pero es importante obtener una imagen completa antes de lanzarse de cabeza.

En este artículo, explicaremos los muchos beneficios que conlleva invertir en una propiedad para alquilar con familiares o amigos, así como los riesgos que conlleva. Al final, compartiremos nuestros mejores consejos sobre cómo hacer que invertir con personas que conoce funcione como debería.

La inversión compartida conlleva beneficios, riesgos, finanzas y control compartidos. Cuando se añade la relación personal entre ellos, puede ayudar o dificultar la situación, dependiendo de lo bien que se conozcan realmente.

¿Cuáles son los beneficios de la coinversión?

Hay muchos beneficios de coinvertir con personas que conoce: para usted, sus finanzas e incluso sus inquilinos, entre ellos:

Aumentar el poder de compra

Cuantas más personas participen en una compra para alquilar, más poder de compra habrá. Los depósitos más grandes y los ingresos combinados más altos aumentan su asequibilidad y promueven un flujo de efectivo más saludable.

Por lo general, los nuevos inversores pueden permitirse un apartamento de una o dos habitaciones por su cuenta, pero la ubicación puede no ser la ideal. Con la familia o los amigos, puede conseguir algo más grande o incluso mejor.

Por ejemplo, puede comprar una propiedad grande que se pueda convertir en un alojamiento privado para estudiantes, o un apartamento deseable en un punto de alquiler de primer nivel.

Distribuir los costos de los gastos

Los depósitos, los honorarios de los agentes inmobiliarios, los costes de los agentes de alquiler, el mantenimiento continuo, los softwares de gestión: estos son todos los gastos que se espera que los propietarios financien, normalmente de su propio bolsillo. Cuantas más personas participen, menos gravosos serán estos gastos.

Compartir el riesgo

No son solo los gastos los que se comparten, también son los riesgos. Dedicarse solo a la administración de propiedades puede ser desalentador cuando aún no tiene la experiencia que lo respalda.

Invertir en el área correcta, administrar bien los gastos y asegurarse de que su propiedad se administre de acuerdo con la ley de España no es algo «agradable de tener», es una necesidad.

La coinversión distribuye el riesgo, le brinda un par de ojos adicionales en la supervisión e incluso puede reducir el estrés de la administración de la propiedad en el día a día. No está solo en esto, y los beneficios de eso no pueden subestimarse.

Más fácil de administrar

Gestionar una cartera de propiedades no es precisamente fácil (aunque hay formas de hacerlo más fácil, como utilizar un software de gestión de alquileres para asegurarse de que ha marcado todas las casillas importantes y mantener todos sus registros en un lugar seguro).

Sin embargo, alquilar con personas que conoce puede ser significativamente más fácil. Las responsabilidades se pueden dividir de acuerdo con el estilo de vida de cada uno y de una manera que se sienta justa para todos.

También hay un elemento humano en todo cuando invierte con sus seres queridos. Es posible que sean más comprensivos y serviciales el uno con el otro cuando se trata de un amigo o familiar, en lugar de alguien a quien ha empleado.

Si surge una situación difícil, es posible que todos se unan y se apoyen mutuamente, tanto físicamente (en términos de hacer las cosas) como emocionalmente. Todo lo cual puede hacer que la administración de la propiedad sea significativamente más fácil de manejar.

Experiencia agradable

Alquilar una propiedad no se considera exactamente un pasatiempo. Es un trabajo que requiere trabajo duro y la debida diligencia para asegurarse de que está siguiendo las normas de alquiler.

Sin embargo, cuando invierte en una propiedad para alquilar con amigos o familiares, es un trabajo que puede hacer con personas con las que sabe que se lleva bien. En comparación con volar solo o tener un socio inversor con el que no se siente cómodo, está colaborando con alguien con quien disfruta estar.

Incluso sus inquilinos pueden encontrar más comodidad en esto, sabiendo que es un negocio familiar con propietarios que están felices de tratar con ellos.

¿Cuáles son los riesgos de la coinversión?

Por supuesto, coinvertir con personas que conoce también tiene sus riesgos. Los beneficios de saber con quién está trabajando a veces pueden jugar en tu contra, o simplemente ir en contra de los objetivos de que las cosas funcionen sin problemas.

Control compartido

Con las responsabilidades compartidas viene el control compartido. Si bien lo primero es algo bueno, lo segundo no siempre lo es. Cuando todo el mundo tiene el control, nadie lo tiene realmente.

Tomar decisiones y firmar documentos con un inquilino puede ser confuso y enrevesado cuando no está claro quién es responsable de qué. Es posible que todos quieran un pedazo del pastel, lo que puede hacer que las pequeñas decisiones sean agotadoras y largas de tratar.

Tener varios propietarios también puede ser igual de confuso para los inquilinos. Cuando no saben quién está realmente a cargo, pueden ponerse en contacto con diferentes personas y las consultas menores pueden convertirse en situaciones problemáticas.

Incluso pueden tratar de jugar con ustedes entre sí, afirmando que le han contado a su co-inversionista sobre algo que no hicieron, solo para ver si pueden salirse con la suya.

Ser personal

Conocer personalmente a sus co-inversores es tanto una bendición como una maldición. Obtener la hipoteca de compra para alquiler significa que ya no son solo amigos o familiares. Están unidos financieramente durante mucho tiempo.

Su historial crediticio puede afectar el suyo y la forma en que elijan administrar la inversión puede afectar severamente (y potencialmente negativamente) sus propios ingresos y responsabilidades financieras.

Mantener el profesionalismo

Si fuera un gerente y su personal no estuviera haciendo bien su trabajo, probablemente no estaría contento con eso. Los pararía y tal vez incluso los despedía.

Pero con las personas que conoce, puede ser mucho más fácil dejar que los estándares se deslicen o dejar de lado el mal comportamiento. Muchos co-inversores familiares olvidan que, aunque estén emparentados, tienen que mantener un nivel de profesionalismo entre sí.

Es posible que no quiera escuchar que tu co-inversor «no se molesta» en hacer su parte. O puede que deje que demasiados errores queden sin revisar debido a la relación personal que tienen con los demás.

Compartir negocios con placer

Mezclar los negocios con el placer le pone en contacto constante con su familiar o amigo. A veces, esto es algo bueno. Puede fortalecer su relación y darle una razón para pasar más tiempo juntos, reuniendo a familiares o amigos.

Pero en el lado negativo de las cosas, puede hacerle ver un lado diferente de su ser querido que nunca conoció. Por ejemplo, su actitud de laissez-faire que le encanta cuando necesita un oído tranquilizador puede causarle estrés cuando siente que no se están tomando las cosas en serio.

Relaciones dañadas

Cuando las cosas van mal en una inversión de compra para alquiler con amigos o familiares, puede ser perjudicial para la relación que tiene. Pueden surgir discusiones y provocar altercaciones entre toda la familia o el círculo de amistades.

Cuando no se llega a un acuerdo sobre una decisión o si alguien quiere retirarse de la inversión antes de tiempo, puede dejar una marca irreversible en la relación.

¿Cómo reducir los riesgos al invertir con familia o con amigos?

Invertir con amigos o familiares no tiene por qué ser un desastre. Puede ser fácilmente lo mejor que hayan hecho juntos. Estos son nuestros consejos sobre cómo hacer las cosas bien desde el principio.

Nominar responsabilidades específicas

Hay una solución fácil para el problema del control compartido. Establezca límites claros al principio y acuerde las responsabilidades específicas de cada persona.

Por ejemplo, designe a una persona para que participe en el enlace con los inquilinos, de modo que nunca haya confusión sobre a quién acuden los inquilinos sobre sus consultas e inquietudes generales.

Otras áreas de responsabilidad clave que se deben asignar a cada co-inversor pueden incluir cosas como:

• Mantenimiento de la propiedad
• Administración
• Enlace con el agente de alquiler
• Finanzas
• Problemas de emergencia y llamadas

Incluso puede ser una buena idea tener un «gerente», por así decirlo, que supervise todo y verifique que las cosas se hayan hecho cuando y como deben ser.

Acordar las normas de trabajo

Si bien no hay nada de malo en hablar de negocios durante el almuerzo, las cosas pueden complicarse si las personas no se toman en serio su trabajo.

Acordar algunas normas básicas de trabajo, tales como:

• ¿Quién tomará la decisión final cuando no se pueda llegar a un acuerdo?
• ¿Cómo resolverá las disputas?
• ¿Qué va a hacer si no tienes tiempo para hacer el trabajo?
• ¿Quién será responsable de su trabajo cuando esté de vacaciones o enfermo?
• ¿Cómo se comunicarán entre sí?
• ¿Cuáles serán las consecuencias si un co-inversor incumple continuamente sus responsabilidades ¿Cómo va a tratar el tema de manera cordial?

Es posible que incluso desee establecer límites personales para mantener su relación con su ser querido.

Por ejemplo, pueden acordar tener una cena o una llamada telefónica al mes en la que no hablen en absoluto sobre la compra para alquilar, para que no se apodere de su relación.

Priorizar la buena comunicación

Hay una razón por la que la gente dice que la comunicación es clave en los negocios. Cuando hablamos antes sobre el riesgo de que los inquilinos le jueguen entre sí, afirmando que han enviado dinero o documentación a otra persona, debe estar al tanto.

A pesar de que son familia o buenos amigos, las cosas aún deben hacerse, sin importar lo que esté sucediendo con ambos personalmente. Priorice estar en contacto, incluso si no está en los mejores términos, y acuerda cómo se va a mantener en contacto.

Puede ser útil programar tiempo cada semana para ponerse al día y revisar las cosas o tener un medio de comunicación acordado.

Crear (y acordar) una estrategia de salida

Lo último que quiere es que su relación se desmorone porque la coinversión ha llegado a su fin. La mayoría de las veces, las discusiones se reducen al dinero y a cómo se van a dividir las cosas.

Antes de entrar juntos en la inversión, acuerden cuál será su estrategia de salida. Acuerde todo por escrito de la manera más clara posible y trate de sentirse cómodo con la idea de que esto podría no funcionar a largo plazo.

Invertir en una buena documentación legal

Por último, cuando coinviertas con personas que conozcas, asegúrese de tener una buena documentación legal. Si bien estas personas son sus amigos o familiares, aún así no querrá arriesgar cuando se trata de obtener su parte justa o lidiar con las consecuencias de errores que no fueron su culpa.

Invertir en un buen acuerdo de propietarios o accionistas puede establecer cosas como cómo se resolverán las disputas, cuáles son las funciones y cómo se protegen sus derechos como propietario en todas las circunstancias. Sin un buen papeleo detrás de usted, puede ser vulnerable a perder más de lo que esperaba.

Preguntas frecuentes

¿Puedo comprar una propiedad para alquilar con un miembro de la familia?

Desde el punto de vista legal, no hay nada que le impida comprar una propiedad para alquilar con un familiar. Puede obtener una hipoteca con casi cualquier persona, siempre que ambos cumplan con los criterios y tengan los fondos disponibles.

Pero es importante ser consciente de los riesgos que conlleva antes de entrar en él. Si bien hay muchos beneficios, compartir negocios con placer puede poner tensión en su relación o dañarla permanentemente.

¿Es buena idea invertir en una propiedad con un amigo?

Invertir en una propiedad para alquilar con un amigo tiene sus riesgos y beneficios. Conocer a la persona con la que estás trabajando a un nivel íntimo puede hacer que la administración de una propiedad sea más agradable, con riesgos y gastos compartidos.

Sin embargo, hay un lado más oscuro de la coinversión que puede dejarle extremadamente vulnerable. Necesita saber exactamente quién es la persona con la que está trabajando y qué impacto puede tener en sus finanzas tener una hipoteca con ella.

Cómo gestionar fácilmente una inversión de compra para alquiler con personas que conoces

Hay muchas cosas que facilitan la realización de una compra para alquilar, pero dado que la comunicación es tan importante a la hora de invertir con amigos/familiares, es fundamental mantener un buen registro.

No se puede subestimar un software de gestión de alquileres que permita a todas las partes ver lo que está sucediendo, lo que se ha hecho y lo que se debe, además de tener un espacio compartido para toda la documentación actualizada y la información de contacto.

Cosas a recordar

• La coinversión puede ser una buena decisión financiera: aumenta su poder adquisitivo, comparte el riesgo, distribuye el costo de los gastos y puede terminar con beneficios tanto a corto como a largo plazo.
• Conocer personalmente a sus co-inversores puede ayudarle o perjudicarle: si bien puede ser agradable trabajar con personas que conoce, también puede afectar su relación personal, causar rupturas y hacer que esté más relajado de lo que debería.
• Establecer límites de trabajo profesional y acordar una estrategia de salida con anticipación es crucial para el éxito: asegúrese de tener una documentación legal sólida que establezca los detalles en caso de que suceda lo peor.

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