Cómo modificar un contrato de arrendamiento existente: una guía paso a paso para propietarios

Cambiar un contrato de arrendamiento existente debe hacerse correctamente. El registro adecuado de los cambios protege a los propietarios de invalidar accidentalmente un contrato o violar los derechos de un inquilino.

En este artículo, explicaremos paso a paso cómo cambiar un contrato de arrendamiento existente y ofreceremos orientación sobre los elementos más importantes a tener en cuenta.

¿Puede un arrendador cambiar un contrato de alquiler?

Los propietarios pueden cambiar un contrato de arrendamiento durante el arrendamiento, pero solo cuando ambas partes están de acuerdo con los nuevos términos. De lo contrario, no puede continuar.

Los cambios pueden estar relacionados con cosas como:

• Cambios en la fecha de pago
• Aumentos de alquiler
• Nuevos ocupantes que se mudan
• Cambio de ocupante en un arrendamiento conjunto
• Tener una mascota en la propiedad
• Permitir que el inquilino haga ciertas renovaciones

Cuando el inquilino solicita el cambio, usted puede hacer la enmienda si también está de acuerdo con los nuevos términos.

Cualquier cambio realizado en un contrato de arrendamiento debe considerarse legal. Hacer un cambio «injusto» en un contrato de arrendamiento invalidará el contrato.

Cómo modificar un contrato de arrendamiento existente: paso a paso

Modificar un contrato de arrendamiento existente es relativamente sencillo. Los propietarios deben ponerse en contacto con el inquilino, obtener su consentimiento y registrar formalmente el cambio para que sea legalmente vinculante.

Siga leyendo para saber cómo modificar un contrato de arrendamiento paso a paso.

1. Póngase en contacto con el inquilino

Escriba al inquilino o pídale a un agente inmobiliario que notifique a su inquilino sobre las enmiendas que desea hacer.

Por lo general, se debe avisar con al menos dos meses de antelación antes de introducir cambios en un contrato de arrendamiento. Se puede dar menos aviso, siempre que el inquilino esté de acuerdo.

2. Negocie los nuevos términos según sea necesario

Si el inquilino no está de acuerdo, es posible que deba negociar los términos o considerar cualquier solicitud especial que necesite de usted para adaptarse al cambio.

Recuerde que los inquilinos deben estar de acuerdo con los cambios, por lo que es importante ser complaciente si necesitan algo para hacer posible el cambio.

3. Decida cómo emitir la enmienda

A la hora de modificar un contrato de alquiler, tiene dos opciones. Puede:

• Crear un nuevo contrato de arrendamiento con el cambio incluido
• Emitir una enmienda al contrato de arrendamiento existente

Si el contrato existente está llegando a su fin pronto, pregúntele al inquilino si planea quedarse más tiempo. Si es así, puede ser beneficioso redactar un nuevo contrato de arrendamiento.

Cuando al contrato de arrendamiento le queda un largo período, emitir una enmienda puede ser más sencillo.

3. Consiga firmas

Tanto el propietario como el inquilino deben firmar la enmienda o el nuevo contrato de arrendamiento.

3. Actualice la documentación o los registros en línea

Asegúrese de actualizar sus registros según sea necesario.

Si utiliza un software de gestión de alquileres, como Rentila, para gestionar su alquiler, asegúrese de que las actualizaciones se gestionan a través de la aplicación o se actualizan en el sistema.

Al usar documentos en papel, la enmienda debe engraparse al contrato de arrendamiento original y escanearse para obtener sus registros.

¿Cuándo deben los propietarios hacer cambios en un contrato de arrendamiento?

Los cambios en los contratos de arrendamiento deben ser poco frecuentes para permitir al inquilino el derecho al disfrute tranquilo de la propiedad. Idealmente, las enmiendas solo deben proponerse cuando el arrendamiento esté llegando a su fin en los próximos 1 a 3 meses.

Sin embargo, cuando un cambio es urgente o a petición del inquilino, puede modificar el acuerdo en cualquier etapa del arrendamiento. Modificar un contrato de arrendamiento puede ser perjudicial para la vida de un inquilino, así que tenga esto en cuenta cuando le pida a su inquilino que acepte los cambios.

¿Se puede cobrar a un inquilino por los cambios en un contrato de alquiler?

Los propietarios no pueden cobrar a un inquilino por las modificaciones cuando el propietario es el que solicita el cambio.

Por ejemplo, si el arrendador solicita un cambio en la fecha de pago o un aumento de alquiler y el inquilino está de acuerdo, el arrendador debe financiar los costos de cambiar el acuerdo.

Los inquilinos pueden solicitar cambios en el arrendamiento, como un cambio en la fecha de pago. Los gastos de notario o gestión que son voluntarios  deben ser discutidos entre ambas partes para determinar quién los asume.

¿Necesito renovar un contrato de alquiler?

No. No es obligatorio renovar formalmente un contrato de alquiler si el inquilino y el arrendador están de acuerdo con seguir el arrendamiento bajo las condiciones pactadas. Sin embargo, al finalizar los 8 o 10 años, puede ser recomendable firmar un nuevo contrato o modificar el actual para aclarar las nuevas condiciones, especialmente si se desea ajustar la renta o establecer una nueva duración.

• Durante los primeros 5 o 7 años, el contrato no necesita renovarse formalmente si el inquilino desea continuar en la vivienda. La prórroga es automática.
• A partir de esos años (hasta un máximo de 3 años adicionales), también se renueva automáticamente, salvo que alguna de las partes lo rechace.
• Al final de esos 8 o 10 años, puede firmarse un nuevo contrato o, si no se llega a un acuerdo formal, el alquiler podría seguir bajo la figura de tácita reconducción.

Es importante revisar el contrato original y la Ley de Arrendamientos Urbanos para conocer los detalles específicos de cada caso.

¿Por qué los propietarios deben renovar un contrato de alquiler?

Si bien no es necesario, los propietarios pueden renovar un contrato de arrendamiento al final de un plazo fijo si así lo desean o si un inquilino lo solicita.

La renovación de un contrato de arrendamiento puede ser beneficiosa para los propietarios, ya que ofrece la oportunidad de:

• Seguridad de ingresos: establecer un nuevo plazo fijo proporciona seguridad de ingresos a los propietarios al garantizar que obtengan
• Tiempos vacíos minimizados: los propietarios reciben más aviso si un inquilino planea mudarse, lo que minimiza el riesgo de que una propiedad permanezca vacía durante largos períodos
• Aumento del alquiler: la renovación de un contrato de arrendamiento crea una oportunidad para que los propietarios revisen el alquiler y propongan un aumento

Algunos propietarios optan por no renovar un contrato de arrendamiento debido a los costos administrativos que cobra un agente inmobiliario. O si el inquilino planea mudarse pronto, pero aún no tiene una fecha de mudanza.

Preguntas frecuentes

¿Debo modificar un contrato de alquiler?

Modificar el contrato de arrendamiento puede ser perjudicial para la vida de tu inquilino, especialmente si no es la primera vez que necesitas cambiarlo.

Por lo tanto, es mejor evitar cambiar un contrato de arrendamiento existente a menos que sea absolutamente necesario. De lo contrario, puede estar interfiriendo innecesariamente en la vida del inquilino y violando su derecho a la privacidad.

Cuando se requiere un cambio, considere si es urgente o si puede esperar hasta el final del plazo fijo.

Es una buena práctica evitar cambiar un contrato de arrendamiento durante el período de plazo fijo. Si desea realizar cambios, lo ideal es esperar hasta que el arrendamiento llegue a su fin antes de proponer los cambios.

¿Se puede subir el alquiler sin un nuevo contrato de alquiler?

En España, sí se puede subir el alquiler sin necesidad de firmar un nuevo contrato, pero esto está sujeto a varias condiciones que dependen de lo estipulado en la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) y en el contrato de alquiler vigente.

Para subir el alquiler sin un nuevo contrato:

• Durante la vigencia del contrato, solo es posible si se ha pactado en el contrato original y se realiza según un índice (como el IPC).
• Al final del contrato inicial o de las prórrogas obligatorias, se puede negociar una subida para un nuevo periodo, pero necesita el acuerdo del inquilino.
• En ningún caso se puede imponer una subida de renta sin acuerdo, salvo que esté prevista la actualización en el contrato original o se hayan realizado mejoras en la vivienda.

El uso de un software de gestión de alquileres, como Rentila, hace que la modificación de los contratos de alquiler y la emisión de aumentos de alquiler sean más fáciles y transparentes.

¿Qué invalida un contrato de arrendamiento?

Un contrato de arrendamiento es legalmente vinculante, pero puede ser invalidado si contiene cláusulas ilegales, irrazonables o injustas. Los inquilinos están obligados por ley a ciertos derechos y un contrato de arrendamiento no puede contradecir estos derechos.

Por ejemplo, un inquilino tiene derecho a la privacidad en una propiedad de alquiler y, por lo tanto, el propietario no puede entrar sin previo aviso o por una buena razón. Un acuerdo que contradiga estos derechos es inválido y se considerará como tal si se impugna en los tribunales.

Los propietarios también tienen ciertas responsabilidades por ley y estas obligaciones no se pueden transferir al inquilino en un contrato de arrendamiento.

Por ejemplo, ciertas reparaciones deben ser completadas y pagadas por el propietario. Exigir a un inquilino que los haga/pague puede invalidar el contrato de arrendamiento.

Cosas a recordar

• Puede modificar un contrato de arrendamiento en cualquier momento si es urgente, pero es mejor esperar hasta que el plazo fijo esté llegando a su fin para evitar interrupciones para el inquilino.
• Los propietarios deben emitir una enmienda o un nuevo contrato de arrendamiento para registrar formalmente los cambios en un acuerdo existente.
• Cuando finaliza un contrato de duración determinada, los propietarios no tienen que renovar legalmente un contrato de arrendamiento.
• Los cargos de renovación del contrato de arrendamiento no se pueden transferir al inquilino, pero si el inquilino solicita un cambio en el contrato, se puede negociar.

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