Cómo desalojar a un inquilino en España

Las opciones legales disponibles para desalojar a un inquilino o «okupa» en España han sido tradicionalmente complejas y costosas, y como resultado puede ser un proceso bastante desalentador.

Sin embargo, comprender el marco legal y seguir los procedimientos correctos puede facilitarlo. Ya sea por impago del alquiler, incumplimiento de contrato u otros motivos, conocer los pasos a seguir es fundamental. Aquí tiene una guía completa sobre cómo desalojar a un inquilino en España.

¿Cuándo surge el derecho de desalojo?

El derecho a desalojar surge por cualquier incumplimiento de un contrato de alquiler que puede incluir acciones del inquilino como impago del alquiler, daños a la propiedad, uso inadecuado de la propiedad, incluida actividad ilegal, causar ruido u otras molestias a los vecino o cualquier actividad no permitida en el contrato de alquiler y que no sea irrazonable.

Derechos de los ocupantes ilegales en España

La «okupación» en España se refiere a ocupar, sin violencia o intimidación, una propiedad que en ese momento no constituya vivienda habitual de alguien, con cierta vocación de permanencia.

En el Boletín Oficial del Estado (BOE) se ha publicado la nueva Ley de Vivienda del 12/2023, del derecho a la vivienda, que introduce algunos cambios en el procedimiento de desalojo de okupas.

La nueva ley modifica la Ley de Enjuiciamiento Civil para introducir mejoras en la regulación del procedimiento de desahucio en situaciones de vulnerabilidad. Establece dos nuevos requisitos que debe cumplir el propietario del inmueble para interponer una demanda de desalojo contra okupas:

1. Acreditar si el inmueble ocupado es o no la vivienda habitual del okupa. Esto podrá hacerse a través del registro municipal o cualquier otro medio de prueba legalmente admisible.
2. Acreditar si el propietario es o no tenedor mayoritario, es decir, posee 10 o más inmuebles residenciales urbanos o tiene una superficie construida superior a 1.500 metros cuadrados, o posee 5 inmuebles en zonas tensas.

Escenarios

• Si el propietario no es tenedor mayoritario, y el ocupante ilegal se encuentra en situación de vulnerabilidad, se aplicará el procedimiento habitual, pero con la obligación de informar al juez del día y hora exactos del desalojo y de comunicarlo a los servicios sociales correspondientes para evaluar la situación del okupa.
• Si el propietario no es tenedor mayoritario, y el ocupante ilegal no se encuentra en situación de vulnerabilidad, se aplicará el procedimiento habitual, pero con la obligación de informar al juez del día y hora exactos del desalojo.
• Si el propietario es un tenedor mayoritario, y el ocupante ilegal se encuentra en situación de vulnerabilidad, no se admitirá la demanda de desalojo salvo que previamente se haya iniciado un proceso de conciliación con los servicios sociales correspondientes. Además, el juez podrá suspender el desalojo hasta que se garantice una solución habitacional al ocupante ilegal, con un plazo máximo de 12 meses.
• Si el propietario es un tenedor mayoritario, y el ocupante ilegal no se encuentra en situación de vulnerabilidad, se aplicará el procedimiento habitual, pero con la obligación de informar al juez del día y hora exactos del desalojo.

En cualquier caso, la ley establece que el desalojo podrá realizarse sin previo aviso al okupa cuando haya entrado en el inmueble mediante intimidación o violencia.

La gravedad de la acción legal puede diferir según si la propiedad ocupada es una residencia principal o una segunda vivienda, dependiendo de la intención del infractor. Ocupar una residencia principal suele dar lugar a una respuesta jurídica más sólida y rápida en comparación con una segunda vivienda, y la decisión depende de las pruebas evaluadas por el juez.

¿Qué opciones tiene el arrendador?

En primer lugar, cabe destacar que lo que NO debe hacer un arrendador es cortar el suministro de servicios públicos, cambiar las cerraduras o vender el inmueble sin avisar al inquilino.

Tales acciones por parte de un arrendador están expresamente prohibidas por la ley española y otorgarán al inquilino el derecho legal, independientemente de cualquier procedimiento de desalojo, de demandar al arrendador. Tales acciones podrían generar mayores costos e incluso potencialmente responsabilidad penal por coerción.

Es mucho más aconsejable intentar negociar un acuerdo extrajudicial con el inquilino/ocupante moroso, aunque si tales esfuerzos no tienen éxito, sin duda la opción que queda más eficaz es iniciar un procedimiento de desalojo.

Envío de un aviso formal al inquilino

Una vez que el alquiler ha vencido y no se ha pagado o el período del contrato de arrendamiento ha expirado, aunque técnicamente el derecho a desalojar surge inmediatamente, es una buena práctica asegurarse de que se notifique formalmente al inquilino sobre los alquileres y facturas pendientes (normalmente mediante burofax disponible en correos que es prueba de que fue enviado en una fecha determinada).

Cuando el arrendador notifica al inquilino de la demanda de pago, pero este último no recibe la notificación, el arrendador puede hacer que la demanda se agregue a la Notificación Oficial del Tribunal de modo que se considere que el inquilino ha recibido la notificación sin ninguna acción adicional por parte del arrendador.

El Proceso Legal del «Desahucio Express»

Los procedimientos del «Desahucio Express» se utilizan principalmente para expulsar a inquilinos que no pagan el alquiler vencido (a partir de 2015) y a okupas (a partir de 2018). Todos los procedimientos de desalojo se pueden procesar a través de juicio verbal, que es un proceso más rápido y permite dictar sentencia, en teoría, en un plazo de cinco días. Por supuesto, el problema es llevar el asunto ante los tribunales, lo que normalmente lleva varios meses.

Al presentar la solicitud de desalojo ante el tribunal, el propietario puede solicitar únicamente el desalojo, es decir, exigir únicamente la devolución de la posesión vacante de la propiedad o reclamar, además, las cantidades pendientes en términos de alquiler y otras facturas.

Una vez presentada la solicitud de desalojo ante el Juzgado, el Juzgado fijará una fecha para la audiencia y una fecha de desalojo; en este punto el inquilino tiene un plazo de diez días desde la petición del arrendador, para pagar la deuda, y cancelar así el desalojo (enervación) o oponerse formalmente al proceso.

Escenarios

• Si el inquilino se opone formalmente al procedimiento, el procedimiento judicial continúa y el asunto es visto por un juez.
• Si el inquilino no hace nada, entonces el desalojo puede proceder sin la necesidad de un procedimiento judicial formal y se le ordenará al inquilino que pague todo el dinero pendiente.
• Si el inquilino no se opone formalmente pero no abandona la propiedad, el tribunal fijará una fecha de desalojo en la que se llevará a cabo el desalojo, a menos que, por supuesto, el inquilino pague entretanto todo el alquiler pendiente, lo que detendría el proceso de desalojo. Se da al inquilino un plazo de diez días para pagar el alquiler o se procederá al desalojo.

La sentencia afirmativa del tribunal será suficiente sin más para ejecutar la orden en el día y hora que determine el tribunal.

Al obtener una orden judicial para el desalojo de un inquilino moroso y el pago de las sumas pendientes, el propietario también puede reclamar los costos judiciales incurridos y cualquier suma adeuda bajo los términos contractuales que prevén pagos adicionales si se retrasa el alquiler.

Opción de desistir del procedimiento

Dentro de la solicitud de desalojo, deberá indicarse en el escrito de demanda si puede proceder el desistimiento de la acción. Por ejemplo, el arrendador también puede ofrecer al inquilino la posibilidad de cancelar el alquiler pendiente siempre que el inquilino abandone la propiedad dentro de un período de tiempo determinado (que no puede ser inferior a 15 días).

Anulación del desalojo

La «enervación» del procedimiento se produce cuando, al recibir la notificación de las intenciones del propietario de solicitar el desalojo, el inquilino realiza el pago total de cualquier dinero pendiente adeudado cuando así se lo exige el juez.

En ese caso el inquilino podrá continuar con la posesión del inmueble en los términos del contrato de arrendamiento. Procede señalar que la «enervación» del procedimiento sólo puede producirse una vez.

Preguntas frecuentes

¿Cuánto tiempo lleva el proceso de desalojo en España?

El tiempo que lleva el proceso de desalojo puede variar según la complejidad del caso y la carga de trabajo del tribunal. En general, el proceso puede demorar varios meses desde la notificación inicial hasta la ejecución de la orden judicial.

¿Qué sucede si el inquilino no paga el alquiler durante el proceso de desalojo?

Durante el proceso de desalojo, el inquilino sigue siendo responsable de pagar el alquiler según los términos del contrato de arrendamiento. Si el inquilino no paga el alquiler, el propietario puede tomar medidas adicionales, como presentar una demanda por impago de alquiler.

¿Qué derechos tienen los inquilinos durante el proceso de desalojo?

Los inquilinos tienen derecho a ser notificados adecuadamente sobre el proceso de desalojo y a presentar su caso ante el tribunal. También tienen derecho a recibir un plazo razonable para desalojar la propiedad después de emitida la orden judicial.

Cosas a recordar

Desalojar a un inquilino en España implica seguir un proceso legal específico y entender las regulaciones pertinentes. A continuación algunas cosas a recordar.

• Es fundamental seguir los procedimientos legales establecidos al desalojar a un inquilino en España para evitar posibles problemas legales.
• Los propietarios deben mantener registros detallados de todas las comunicaciones y transacciones relacionadas con el contrato de arrendamiento y el proceso de desalojo.
• Siempre es recomendable buscar asesoramiento legal o la asistencia de un abogado especializado en derecho de arrendamiento al enfrentar un proceso de desalojo.
• La mediación y la negociación pueden ser formas efectivas de resolver disputas con los inquilinos antes de recurrir a acciones legales.

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