Ver una propiedad de compra para alquilar: puntos clave a tener en cuenta antes de invertir

Toda buena inversión en comprar para alquilar comienza con una visita. Al ver por primera vez su inversión potencial, se deben considerar ciertos puntos para determinar si va a ser una máquina de hacer dinero o un agujero negro financiero.

En este artículo, hablaremos de los puntos más importantes a tener en cuenta antes de invertir en una propiedad para alquilar. Compartiremos nuestros consejos sobre cómo decidir durante una visita si es la propiedad adecuada para usted.

¿Qué determina el valor del alquiler?

El valor del alquiler no se determina de forma singular, aunque la mejor manera de establecer el alquiler potencial es verificar los costos de propiedades similares en la misma calle.

Los factores clave que determinan el valor del alquiler incluyen la ubicación, la demanda, el tamaño y la condición. Las propiedades más cercanas a las estaciones de tren en buen estado se consideran más deseables, por lo que los precios pueden ser más altos. Las propiedades más grandes también pueden tener un valor de alquiler más alto.

Sin embargo, la demanda es siempre el factor más importante. Una propiedad puede ser moderna con buen acceso al transporte público. Pero si no es adecuado para el mercado de alquiler local (porque es demasiado grande o pequeño, por ejemplo), el valor del alquiler puede no ser tan alto como el de las propiedades con más competencia.

¿Cómo se analiza una vivienda comprada para alquilar?

Hay que encontrar un equilibrio a la hora de invertir en una propiedad que se puede comprar para alquilar. Necesita encontrar una propiedad que sea adecuada pero que no esté fuera del rango de precios de su posible inquilino.
A continuación, le explicamos cómo analizar una propiedad comprada para alquilar:

¿Cuánto se puede cobrar de alquiler?

Elija siempre una propiedad de compra para alquilar en un área donde la población de inquilinos está aumentando y la demanda de alquiler está aumentando, en lugar de disminuir. Cuando la oferta de alquiler es baja en una zona con mucha demanda, se pueden cobrar tarifas más altas. Cuando la oferta es mayor que la demanda, las tarifas de alquiler deberían ser más competitivas.
Cuando vea una propiedad, tenga en cuenta cuánto puede cobrar en función de cosas como:

• ¿Cuál es el costo de los cargos por servicio o del terreno?
• ¿Cuáles serán los costos de su hipoteca de compra para alquiler?
• ¿Qué es el ROI (retorno de la inversión)?
• ¿Qué gastos de gestión de alquiler tendrá que pagar?
• ¿Cuánto cobran los alquileres cercanos de tamaño similar?
• ¿Cuál es la demanda de inquilinos en la zona? ¿Está aumentando?
• ¿Qué tan deseable es la propiedad en términos de sus características?

¿Qué reformas necesitará el inmueble antes de alquilarlo?

Considere qué renovaciones necesita para asegurarse de que la propiedad sea legalmente apta para alquilar. Las propiedades deben cumplir con regulaciones estrictas para ser consideradas habitables.
Todos los servicios básicos, como el agua y la calefacción, deben funcionar a pleno rendimiento y la propiedad debe estar en buen estado. También debe tener una ventilación adecuada, no tener problemas de humedad y cumplir con los estándares de seguridad eléctrica y contra incendios.
Explore otras modernizaciones que puede necesitar hacer antes de alquilar, como:

• ¿Necesitarás reformar el baño o la cocina?
• ¿Está la caldera en buen estado o necesita ser reemplazada?
• ¿Están las alfombras desgastadas o el piso/baldosas en mal estado?
• ¿La propiedad tiene calefacción central?

Si bien no es necesario tener cocinas o baños modernos en una propiedad, o incluso calefacción central (los calentadores de gas o eléctricos son aceptables en una propiedad que se compra para alquilar), estas características pueden ser más deseables para los inquilinos y pueden ser una inversión digna.

¿Qué mantenimiento continuo necesitará la propiedad?

Idealmente, desea una inversión de compra para alquiler que tenga los costos de mantenimiento más bajos. Todos los propietarios tienen tarifas de mantenimiento, como inspecciones eléctricas, repintado o reparaciones de techos.

Sin embargo, es importante tener en cuenta al ver una propiedad si es posible que se necesite algún mantenimiento adicional para esta propiedad en particular.

Por ejemplo, si el edificio es antiguo, puede requerir más mantenimiento que una propiedad más nueva. O si hay una chimenea, deberá asegurarse de que esté libre de obstrucciones antes de alquilar. El barrido anual también puede ser necesario para sus pólizas de seguro.

¿Está la propiedad en una buena ubicación?

Las propiedades de compra para alquilar deben estar en una ubicación privilegiada, con buenas conexiones de transporte, como estaciones de tren y paradas de autobús cercanas, y acceso a los servicios locales, como un supermercado o un centro de ocio.

Considere cualquier otra cosa cercana que pueda agregar valor adicional a su alquiler, como una estación de tren con un enlace más directo a las principales ciudades o una calle principal con restaurantes.

¿Quiénes serán sus posibles inquilinos?

Las propiedades bien renovadas con comodidades modernas y varias habitaciones pueden agregar euros a su valor de alquiler, pero no es bueno tener tarifas altas en una propiedad vacía. Un inmueble debe ser adecuado para sus posibles inquilinos. No puede ser demasiado grande ni tan moderno que esté fuera de su rango de precios.

Considere quiénes constituyen la mayoría de los inquilinos en su área. Por ejemplo, ¿son solteros que viven solos? ¿Parejas que trabajan? ¿Familias con niños pequeños? ¿Estudiantes de una universidad local que buscan alquilar juntos?

Si los pisos de un dormitorio tienen más demanda que las viviendas de dos, tres o cuatro dormitorios, esto es lo que desea en su próxima inversión de compra para alquiler. Si las casas familiares son más deseables, un apartamento de gran altura o un estudio pueden ser difíciles de llenar, independientemente de lo bonito que sea.

¿Es probable que la propiedad suba de precio?

Las propiedades de compra para alquilar tienden a ser una inversión a largo plazo, por lo que, idealmente, desea que mantenga su valor o que suba de precio en los próximos años. Determinar si el valor aumentará no es fácil y hay muchas razones por las que los precios de la vivienda pueden permanecer estancados.

Sin embargo, hay que tener en cuenta algunos puntos clave, como el grado de demanda de la ubicación, la planificación urbana local y el crecimiento demográfico previsto. Investiga lo que se planea para el área en términos de crecimiento económico, aumento de la población, inversión en la ciudad y tasas de criminalidad para tener una idea sobre el potencial de crecimiento de los precios.

¿Será la propiedad fácilmente hipotecable?

La mayoría de las propiedades son hipotecables a menos que estén en muy malas condiciones, como si no hay una cocina o un baño que funcione, o si hay un defecto estructural grave. Sin embargo, algunas razones menos obvias pueden significar que sea difícil hipotecar.

¿Conoce sus responsabilidades fiscales?

Los ingresos generados por el alquiler de una propiedad están sujetos al impuesto sobre la renta, y si la propiedad es de propiedad conjunta, ambos propietarios deberán pagar su parte de los impuestos.

Sin embargo, puede reducir su ingreso imponible deduciendo ciertos gastos asociados con la propiedad de alquiler. Es aconsejable consultar con un profesional de impuestos o gestor para identificar formas de minimizar sus obligaciones fiscales de manera efectiva.

Preguntas clave que debes hacer durante una visita de compra para alquilar

Al ver una propiedad para comprar para alquilar, asegúrese de que todas sus preguntas clave sean respondidas, incluyendo:

• ¿Cúales son los costos mensuales de funcionamiento?
• ¿Qué hay cerca en la zona? ¿Es deseable la ubicación?
• ¿Por qué vende el propietario? ¿Son flexibles en cuanto al precio?
• ¿Se ha alquilado el inmueble antes? ¿Cómo es la demanda?
• ¿El inmueble ya está alquilado? ¿Qué tipo de contrato de arrendamiento es? ¿Cuánto tiempo queda?
• ¿Cuál es la demografía de la zona? ¿Se trata principalmente de estudiantes, familias, parejas mayores o personas en edad de trabajar?

Preguntas frecuentes

¿Cuánto alquiler puedo cobrar en España?

Por lo general, su alquiler debe cubrir al menos el 10% del valor total de la propiedad anualmente. Sin embargo, hay muchos otros factores que afectan a la cantidad de alquiler que puede cobrar, como lo que cobran los alquileres cercanos y si la demanda local supera la oferta.

Recuerde revisar los precios de alquiler anualmente para asegurarse de que aún cubre sus gastos. Considere la posibilidad de realizar un seguimiento y gestionar sus ingresos por alquiler con un software gratuito de gestión de alquileres, como Rentila.

¿Cuál es un buen retorno de la inversión para una propiedad comprada para alquilar?

Un buen retorno de la inversión para una propiedad comprada para alquilar está entre el 4,8% y el 5%. El flujo de caja debe ser alto en lugar de bajo para indicar que tiene la capacidad de pagar las facturas.

En promedio, el flujo de caja de una propiedad comprada para alquilar es de alrededor del 10-15% del costo de la propiedad por año. Por lo general, cualquier flujo de caja que sea suficiente para cubrir de 3 a 6 meses de gastos operativos se considera bueno.

Cosas a recordar

• La ubicación es clave a la hora de elegir una buena inversión en alquiler para comprar.
• Asegúrese siempre de que la demanda sea mayor que la oferta en el área y que comprenda quiénes son los inquilinos principales.
• La demanda es más importante que las comodidades de la propiedad (una propiedad puede ser muy agradable, pero muy indeseable para los inquilinos locales).
• Considere elementos como los gastos de renovación, los costos de mantenimiento continuo, los posibles inquilinos, el valor de reventa, las responsabilidades fiscales y si la propiedad es fácilmente hipotecable antes de hacer una oferta.

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