Cómo gestionar las renovaciones y reparaciones al comprar una propiedad para alquilar

Si recientemente compró una propiedad para comprar para alquilar (BTL en inglés), probablemente esté proyectando cuántos ingresos por alquiler generará en los próximos años. Sin embargo, el trabajo apenas comienza.

Como sabe cualquier propietario experimentado, la gestión de reparaciones y renovaciones es clave para mantener contentos a los inquilinos y que las ganancias fluyan. Pero, ¿Cómo debes hacerlo?

¿Debería encargarse de las reparaciones usted mismo o contratarlas?
¿Cómo debe presupuestar las renovaciones y mejoras?
¿Cómo planea minimizar las vacantes?

Relájese, le cubrimos las espaldas. En este artículo, aprenderá las estrategias clave de mantenimiento de la propiedad del propietario para mantener su propiedad en buen estado sin arruinarse. Desde priorizar los sistemas críticos hasta espaciar las mejoras, aprenderá los entresijos de la administración de propiedades de los propietarios que han estado allí.

Comprender sus responsabilidades para el mantenimiento de la propiedad de alquiler

Debe conocer las responsabilidades del arrendador y del inquilino como arrendador de una propiedad para alquilar. Como arrendador, usted es responsable de las reparaciones y de mantener su propiedad de alquiler en buen estado de funcionamiento.
Sus responsabilidades incluyen:

1. Mantenimiento estructural y de sistemas

Los servicios de mantenimiento de la propiedad del propietario incluyen la reparación de cualquier daño estructural, como grietas en paredes o cimientos, y el mantenimiento de sistemas esenciales como plomería, calefacción, baterías de alarma de humo, sistemas de agua caliente y electricidad. Si algo se rompe o deja de funcionar, deberá llamar a un profesional para que lo repare o lo reemplace.

2. Prevención y solución de problemas de plagas

Un arrendador es responsable del control de plagas en las propiedades alquiladas. Querrá tomar medidas para prevenir infestaciones de roedores, cucarachas, chinches y otras criaturas en su casa alquilada. Pero si las plagas entran, usted es responsable de eliminarlas, lo que a menudo requiere exterminadores profesionales.

Ser propietario de una propiedad de inversión definitivamente conlleva responsabilidades. Pero con los procesos y las herramientas adecuados, mantenerse al tanto del mantenimiento y las reparaciones de sus unidades de alquiler puede ser muy sencillo. Continúe leyendo para obtener más consejos para garantizar un enfoque proactivo para el mantenimiento de la propiedad del propietario.

Crear un plan de mantenimiento proactivo

Si desea evitar reparaciones de emergencia y mantener contentos a los inquilinos, un plan de mantenimiento proactivo es clave. Esto significa inspeccionar las propiedades con regularidad, identificar cualquier problema a tiempo y solucionarlo antes de que se convierta en un gran problema.

1. Cree una inspección y un mantenimiento rutinarios

Un buen plan comienza con inspecciones de rutina, digamos cada 3 a 6 meses. Recorra cada unidad y observe cualquier signo de daño o desgaste. Verifique que los electrodomésticos, los sistemas de calefacción, ventilación y aire acondicionado, los accesorios de plomería y el techo estén en buen estado. ¡Es mucho más fácil reemplazar una lavadora con fugas ahora que lidiar con daños por agua más adelante!

2. Priorice sus reparaciones

Una vez que haya identificado los problemas, priorice las reparaciones. En primer lugar, solucione los problemas que afectan a la salud, la seguridad o la comodidad de los inquilinos. Luego, ocúpese de proyectos menos urgentes pero igualmente importantes.

Agrupe tareas similares siempre que sea posible para minimizar los costes. Y no olvide el mantenimiento preventivo, como la limpieza de canaletas, el mantenimiento de los conductos de ventilación o el repintado de las molduras de madera exteriores.

3. Manténgase al tanto de las reparaciones

La clave es estar al tanto de las reparaciones y no dejar que su lista de tareas pendientes se salga de control. Un software de gestión de propiedades como Rentila puede ayudarle a mantenerse organizado al permitir programar y realizar un seguimiento de las tareas de mantenimiento.

También recibirá recordatorios para seguimientos y reinspecciones para que nada se le escape.
Abordar las reparaciones y renovaciones de forma sistemática hará que su vida como propietario sea mucho más fácil. Sus inquilinos apreciarán vivir en unidades bien mantenidas y evitará costosas llamadas de emergencia y los costos de mantenimiento diferido.

Sin embargo, el costo del mantenimiento de la propiedad de alquiler puede ser enorme si no se planifica adecuadamente, por lo que debe trazar un presupuesto claro.

Establecer un presupuesto de reparación y renovación

Esbozar un presupuesto realista para las reparaciones o renovaciones de sus propiedades de alquiler es esencial como propietario. Esto ayudará a garantizar que los costos no se salgan de control y reduzcan sus ganancias.
Estos son algunos consejos:

1. Determine los costes de renovación

El primer paso es decidir qué necesita ser reparado o reemplazado y los costos potenciales. Esto incluye cosas como pisos nuevos, accesorios de plomería, gabinetes de cocina, pintura exterior, etc.

Obtenga estimaciones de varios contratistas para determinar los costos promedio de renovación. Concéntrese en aquellos con el mayor impacto, como una nueva cocina o baño, y considere hacer lo que pueda, como pintar interiores, para ahorrar dinero.

2. Establezca un presupuesto máximo

Una vez que conozca los costos potenciales, determine lo que puede gastar sin dejar de obtener un buen retorno de la inversión (ROI). Apunte a renovaciones que aumenten el alquiler y el valor de la propiedad. Como regla general, dé prioridad a las renovaciones que no cuesten más del 10-15% del valor total de la propiedad.

Por ejemplo, si la propiedad vale 200.000 euros, presupueste entre 20.000 y 30.000 euros para las renovaciones.

3. Tenga en cuenta los costes de mantenimiento

No olvide los costos de mantenimiento continuo en su presupuesto. Como arrendador, usted es responsable de gastos como la calefacción, la plomería y las reparaciones del techo. Reserve lo suficiente cada mes para cubrir cualquier emergencia.

Es una buena idea presupuestar alrededor del 10% del alquiler por año para mantenimiento y reparaciones. Por ejemplo, si el alquiler es de 1.000 euros al mes, presupueste 1.200 euros anuales para el mantenimiento.

4. Considere las opciones de financiamiento

Si es necesario, explore opciones de financiamiento para ayudar a financiar las renovaciones, como préstamos personales, préstamos con garantía hipotecaria o hipotecas de renovación. Compare las tasas de interés y los plazos para encontrar uno que se adapte a sus necesidades. Asegúrese de que el aumento de la renta cubra los nuevos pagos del préstamo. Financiar renovaciones importantes le permite tener más dinero en efectivo disponible para otros gastos.

Con un presupuesto y financiamiento realistas, se sentirá más en control de su propiedad de alquiler y confiado en su capacidad para obtener ganancias. Administrar los costos de mantenimiento de la propiedad de alquiler es clave para ser un propietario exitoso. Manténgase al tanto de las reparaciones y presupueste sabiamente las renovaciones que maximicen el valor. Sus inquilinos apreciarán vivir en una casa bien mantenida, y usted cosechará las recompensas de un alquiler y un valor de propiedad más altos.

La última pieza para gestionar con éxito las renovaciones y reparaciones es mantener una buena comunicación con sus inquilinos sobre cualquier próxima reparación o trabajo de renovación. ¡Más sobre esto a continuación!

Comunicarse con los inquilinos sobre reparaciones y renovaciones

Es importante mantener abiertas las líneas de comunicación con sus inquilinos, especialmente cuando se necesitan reparaciones o renovaciones. Rentila es un software de gestión inmobiliaria que facilita el contacto con tus inquilinos.

Estas son algunas consideraciones para mantener una buena comunicación con los inquilinos:

1. Informe a los inquilinos sobre el trabajo programado

Si planea mantenimiento, inspecciones o actualizaciones de rutina, avise a sus inquilinos con suficiente antelación. Envíeles un correo electrónico o una carta al menos una semana antes de que comience cualquier trabajo. Explique lo que se hará y proporcione un cronograma estimado para su finalización. Sus inquilinos apreciarán el aviso y podrán planificar en torno a cualquier interrupción.

2. Responda rápidamente a las solicitudes de mantenimiento

Cuando un inquilino informa de un problema que necesita atención, como un grifo que gotea o aparatos de gas que funcionan mal, responda lo antes posible. Acuse recibo de su solicitud y hágales saber que está buscando resolver el problema.

Siempre que sea posible, programe las reparaciones en unos pocos días. Proporcionar tiempos de respuesta rápidos a las solicitudes de mantenimiento de los inquilinos genera buena voluntad y muestra a sus inquilinos que se toma en serio su comodidad y sus necesidades.

3. Proporcione actualizaciones sobre el progreso de la reparación

Una vez que el trabajo esté en marcha, mantenga informados a sus inquilinos sobre el progreso. Si las reparaciones se retrasan o tardan más de lo esperado, explique por qué y cuándo debe completarse el trabajo.

Para renovaciones más extensas, proporcione actualizaciones semanales o quincenales sobre el cronograma del contratista. Sus inquilinos apreciarán su transparencia y comunicación durante el proceso.

4. Haga un seguimiento después de terminar el trabajo

Después de que se haya completado cualquier mantenimiento, reparación o renovación, haga un seguimiento con sus inquilinos. Pregunte si el problema se ha resuelto por completo y si tiene alguna otra inquietud.

Además, pregunte si los trabajadores fueron corteses y limpiaron adecuadamente después de terminar el trabajo. Los comentarios de sus inquilinos pueden ayudarle a mejorar la forma en que realiza el mantenimiento de la propiedad y a elegir contratistas de alta calidad.

La comunicación abierta es clave para mantener contentos a sus inquilinos y construir una buena relación entre propietarios e inquilinos. Además de utilizar un software de gestión de propiedades como Rentila, debe garantizar una comunicación proactiva para agilizar el mantenimiento de su propiedad de alquiler y asegurarse de que sus inquilinos se sientan bien informados en cada etapa. Mantener abiertas las líneas de comunicación conduce a una mayor satisfacción de los inquilinos, una reducción de las quejas y mayores tasas de retención.

Preguntas frecuentes

¿Puedo reclamar deducciones de impuestos por reformas en mi propiedad de alquiler?

En estos casos es mejor actualizarse con las ultimas novedades en temas de la ley. Ciertos costos de renovación podrían considerarse a efectos fiscales en el marco de mejoras o reparaciones de capital, dependiendo de su naturaleza y alcance.

¿Cómo financiar las reformas al comprar una casa?

Para financiar las renovaciones al comprar una casa, considere pedir un préstamo contra la casa con una hipoteca o obtener un préstamo para mejoras en el hogar. Asegúrese de explorar todas sus opciones hipotecarias y, si ya es propietario de una vivienda, puede solicitar un préstamo más. Además, siempre asegure una cobertura de seguro adecuada antes de comenzar las renovaciones.

¿Puedo reformar una propiedad que se puede comprar para alquilar?

Sí, puede renovar una propiedad para alquilar. Con una planificación prudente y decisiones financieras estratégicas, incluso los presupuestos modestos pueden adaptarse a las renovaciones. Las mejoras bien pensadas pueden conducir a un mayor ingreso por alquiler y un aumento en el valor de la propiedad, lo que hace que su inversión sea más lucrativa.

Gestión de renovaciones y reparaciones: cosas a recordar

• Como propietario, mantener sus propiedades es clave para mantenerlas en buen estado y a sus inquilinos felices.
• Con un poco de planificación y una gestión inteligente, puede abordar las reparaciones de manera eficiente y manejar las renovaciones sin problemas.
• Recuerde presupuestar sabiamente, mantener informados a los inquilinos y vigilar el mantenimiento preventivo.
• Cuanto más se esfuerce en la administración de la propiedad ahora, más cosechará las recompensas continuas de los ingresos constantes por alquiler y las ganancias de capital a largo plazo.